El crecimiento del ecommerce y las inversiones en el sector manufacturero derivadas del Nearshoring impulsan el interés por invertir en el desarrollo de inmuebles industriales dedicados a almacenamiento y distribución de productos en México.
El fenómeno es visible la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), Jalisco y Querétaro, donde los indicadores sobre disponibilidad de espacio y las rentas, dan cuenta de la demanda por contar más metros cuadrados para actividades logísticas.
Estas razones impulsaron a Fibra NEXT a levantar fondos por 8,000 millones de pesos en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) con la colocación de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CFBIs), un instrumento clave de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) para captar inversión en el mercado inmobiliario mexicano.
Dos m² en logística por cada m² de producción
Fibra NEXT es subsidiaria de Fibra UNO, uno de los mayores fideicomisos de inversión en bienes raíces del país y Latinoamérica. Su nombre formal es Nearshoring Experts & Technology, S. C. en clara alusión a la tendencia de la relocalización de cadenas productivas a nivel global.
De acuerdo con su prospecto de colocación, los niveles de renta promedio por metro cuadrado en el mercado industrial se han incrementado considerablemente en los últimos 12 meses “debido a la creciente demanda por espacio industrial en todo el país”.
“No nada más es la fábrica per se que puede estar en algunos de los mercados del norte, sino la distribución y logística para esas fábricas. Por cada metro cuadrado de manufactura necesitas dos metros cuadrados de logística”, dijo Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno, en una conferencia de prensa con motivo de la emisión.
Según el directivo este resulta benéfico para el negocio dado que la demanda no solo es del espacio requerido por los fabricantes, sino del suministro para esas empresas.
¿En dónde están las propiedades y quiénes las ocupan?
El portafolio inicial que considera la emisión de Fibra NEXT está integrado por nueve inmuebles distribuidos en Ciudad de México, Estado de México, Jalisco, Querétaro y Quintana Roo. Todos ellos en la categoría de actividades logísticas.
Los inmuebles fueron desarrollados y hasta antes de la Oferta pública, eran administrados por E-Group. Suman 754,000 metros cuadrados, considerada como Área Bruta Rentable.
El 71.3% o 537,277 m² están estabilizados, lo que quiere decir que el inmueble ha alcanzado una ocupación sostenida, generalmente entre 90% y 95% de ocupación, según estándares de mercado.
El área estabilizada en estos mercados es ocupada por 32 arrendatarios entre ellos Walmart, DHL, Pepsico, Waldo’s y Convermex.
El 21.6% de los Contratos de Arrendamiento están pactados en dólares y el 78.4% en Pesos y el 100% de dichos contratos incrementan su Renta en cada aniversario en base a la inflación indexada a su moneda.
Otros 216,318 metros cuadrados se encuentran en proceso de estabilización, expansión o desarrollo. La mayor parte está en el Parque Industrial GDL Olimpo I con 177,560 metros cuadrados en desarrollo y 3,978 metros en proceso de estabilización. Este inmueble está ubicado a 30 minutos de Guadalajara, lo que favorece a las entregas de última milla.
Los inmuebles fueron desarrollados y hasta antes de la Oferta pública, eran administrados por E-Group.
Las rentas de los activos logísticos
De acuerdo el prospecto de colocación que cita datos del reporte de mercado de CBRE al primer trimestre de 2025, la renta promedio en el mercado industrial para actividades logísticas, es de 9.79 dólares por metro cuadrado para la Zona Metropolitana del Valle de México; en Guadalajara es de 6.93 dólares y en Querétaro de 5.75 dólares por metro cuadrado.
La renta promedio en los tres principales mercados del portafolio inicial de Fibra NEXT considera costos de 5.48 dólares por metro cuadrado en la Ciudad de México y de 5.37 y 5.29 dólares para Guadalajara y Querétaro, de forma respectiva.
El costo promedio por metro cuadrado en los tres mercados ronda 8.47 dólares frente a 5.42 dólares que en promedio alcanzan la mayoría de las propiedades del portafolio inicial de Fibra NEXT en esas mismas zonas. El margen de oportunidad es de 56.3%, siendo más alto en el Zona Metropolitana del Valle de México.
Apostar al corazón logístico del país
No es casualidad que la ZMVM sea el principal foco de atención en la estrategia del negocio, especialmente cuando se observa el crecimiento del ecommerce en la zona centro. “Es el corazón logístico del país”, dijo Jorge Pigeón, vp de Mercado de Capitales y Relación con Inversionistas de Fibra Uno.
En esta región y alrededor de las principales ciudades como Guadalajara o Monterrey o Cancún, es donde se necesita esa logística y es en donde el Fideicomiso construirá o desarrollará más inmuebles para logística, según el directivo.
“También tenemos la intención de adquirir naves industriales, más en el mundo de manufactura ligera”, pero estas no serían construidas por la Fibra. “Las compramos a terceros que se dedican precisamente a construir y vender”, añade.
Hacia adelante, Fibra Uno compartirá 182 propiedades industriales de su portafolio a Fibra NEXT. Tan pronto como las condiciones del mercado lo permitan se realizará una segunda oferta de Certificados Bursátiles.
Las actividades logísticas en el sector inmobiliario industrial
De acuerdo con el prospecto de colocación de Fibra NEXT, el Fideicomiso estará inicialmente enfocado a invertir en el sector industrial, principalmente en las categorías de:
Logística:
Los inmuebles industriales de esta categoría tienen un rol fundamental en la eficiencia de las cadenas de suministro. Están estratégicamente ubicados cerca de centros de transporte clave: aeropuertos, puertos marítimos y redes de carreteras para facilitar la distribución de productos.
Normalmente tienen alturas suficientes para almacenar y optimizar las operaciones logísticas y amplios patios de maniobras que permiten la circulación de vehículos de carga.
En México, el centro logístico más importante está en la Ciudad de México y área metropolitana. Desde aquí los centros de distribución transportan mercancía a todo el país desde y reciben millones de productos para la población de la Ciudad de México y varios municipios del Estado de México e Hidalgo.
Manufactura Ligera:
Estos inmuebles contribuyen en la producción de bienes y su exportación al extranjero o para consumo interno. Se ubican en las principales ciudades del país, especialmente en la región norte.
Los inmuebles enfocados en manufactura ligera suelen tener espacios amplios que faciliten actividades de producción, almacenamiento y distribución.
Business Parks:
También llamados Parques Empresariales o Tecnológicos tienen un rol clave en el soporte que dan a las compañías dedicadas a la manufactura por albergar equipos administrativos y de tecnologías de la información.
Al permitir a las empresas externalizar estas funciones en un entorno especializado, se liberan recursos internos para actividades centrales y estratégicas.
Estos Inmuebles son en su mayoría edificios de oficinas de 1 a 5 niveles con espacios amplios de áreas comunes que están ubicados en zonas industriales con fácil acceso a vías de comunicación, zonas urbanas, comercios y centros educativos.
Los espacios para almacenamiento y distribución de productos despiertan un fuerte interés para los inversionistas de inmuebles industriales, especialmente en la Zona Metropolitana del Valle de México, Jalisco y Querétaro.
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