Se transforman los parques industriales de última milla hacia el futuro

En un escenario donde el comercio electrónico continúa marcando récords de crecimiento, las cadenas logísticas enfrentan un reto mayor: reducir los tiempos de entrega sin sacrificar rentabilidad ni sostenibilidad.

En este contexto, la última milla se ha convertido en el punto más crítico de la operación. Y con ella, la infraestructura industrial urbana está viviendo una transformación sin precedentes.

Ya no basta con tener grandes naves en la periferia: las nuevas instalaciones para la última milla buscan estar ubicadas estratégicamente dentro de las ciudades, ser flexibles en su diseño y operar bajo criterios de eficiencia energética.

“Estar cerca del consumidor es un requisito, no un diferencial. El parque industrial del futuro empieza por la ubicación”, afirma Hugo Pérez, CCO y socio de Proximity Parks, una firma especializada en desarrollar inmuebles logísticos de última milla.

Según el experto, esta revolución en el diseño industrial responde a un fenómeno estructural: la logística ya no es solamente un soporte del ecommerce, sino su columna vertebral.

Y para que las promesas de entrega en 24 o incluso 12 horas puedan cumplirse, se requieren instalaciones capaces de absorber altos volúmenes, rotar inventarios con agilidad y adaptarse a las nuevas tecnologías de automatización, electrificación y sustentabilidad.

Desafíos y soluciones en la distribución de última milla en entornos urbanos 

Infraestructura diseñada para operar al ritmo del ecommerce

A diferencia de los parques industriales tradicionales —pensados para procesos manufactureros o almacenamiento a largo plazo—, los desarrollos de última milla deben considerar desde el inicio la velocidad y flexibilidad que exige el retail digital.

“Diseñamos cada proyecto desde el punto de vista del propio operador logístico”, explica Pérez. “Desde la forma de la bodega, los patios, los accesos, los frentes de carga, todo se estudia con enfoque operativo para garantizar que cada metro cuadrado trabaje en favor de la eficiencia”.

El resultado son instalaciones con múltiples accesos para entrada y salida de vehículos, patios de maniobra amplios, estacionamientos diferenciados para flotillas y sistemas modulares que permiten rediseñar el layout interno conforme cambien las necesidades del arrendatario.

Además, la infraestructura se anticipa a las tendencias que vienen: “Cada vez más operadores nos piden adaptabilidad para incorporar tecnologías como robots de clasificación, estanterías inteligentes, o procesos pick and pack automatizados. Un parque moderno debe poder integrar estos elementos sin tener que rehacerse desde cero”, agrega.

La sustentabilidad como activo logístico

La creciente preocupación por el impacto ambiental de la logística urbana también ha reconfigurado los requerimientos de las instalaciones industriales.

En ese sentido, uno de los aspectos clave es la capacidad de las naves para facilitar la adopción de tecnologías limpias. “En este proyecto en el corazón de Guadalajara integramos infraestructura que permite instalar cargadores para vehículos eléctricos, paneles solares, sistemas de recolección de agua pluvial y sistemas de iluminación eficiente”, detalla el especialista.

El modelo que impulsan busca no solo reducir el consumo de recursos, sino también convertir a los parques en facilitadores del cambio ambiental.

“Hoy en día, muchos operadores están migrando a flotillas eléctricas, y no pueden hacerlo si el parque no tiene la infraestructura lista. Nosotros lo preparamos todo desde el principio, incluso dejando preinstalaciones para que la transición sea rápida y económica”, comenta Pérez.

Gracias a estas medidas, instalaciones avanzadas como ésta consiguen generar hasta el 100% de su consumo energético mediante fuentes renovables y reducir el uso de agua hasta en un 34% respecto a un parque convencional.

Lecciones de diseño urbano desde la última milla

Con un portafolio que ya suma 17 propiedades en ciudades como Monterrey y Guadalajara, la experiencia acumulada ha permitido extraer aprendizajes clave.

“Primero, la ubicación es todo. No basta con estar cerca: hay que estar en el mejor punto disponible. En segundo lugar, el diseño debe ser flexible y eficiente, incluso en terrenos urbanos complejos. Y tercero, lo sustentable ya no es opcional: es una expectativa básica del mercado”,

resume el experto.

Para lograrlo, se requiere un proceso de desarrollo integral que combine análisis de inteligencia logística, arquitectura adaptativa y una visión de largo plazo sobre cómo evolucionará la operación de última milla.

“Una propiedad bien diseñada tiene que permitir muchas cosas: más vehículos al mismo tiempo, rotación rápida de paquetes, adopción tecnológica y operación verde. Todo eso se traduce en más entregas, más rápidas y con menor impacto”, afirma.

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Caso ejemplo: el nuevo hub logístico en Guadalajara

Un ejemplo claro de cómo la infraestructura logística se está adaptando a los nuevos tiempos es el desarrollo de última milla que recientemente comenzó operaciones en la antigua zona industrial de Guadalajara.

“Estábamos buscando una ubicación que nos permitiera cumplir con tres objetivos: cercanía real al consumidor, posibilidad de diseño eficiente y capacidad para adaptarse a la operación de alto volumen que exige la última milla. Cuando encontramos este terreno, supimos que era la joya de la corona”, explica Hugo Pérez.

La propiedad, con una superficie de 18,000 metros cuadrados, se ubica en una cabecera de manzana con tres frentes. Esta particularidad permitió concebir un diseño arquitectónico único dentro del mercado logístico urbano: tres accesos vehiculares independientes, flujos divididos para entrada y salida, y patios de maniobra amplios, pensados para un movimiento ágil de unidades de reparto.

“La triple fachada no solo es un lujo urbanístico, es una ventaja operativa brutal. Nos permitió configurar los flujos con una eficiencia que difícilmente se puede replicar en otros terrenos urbanos”, detalla Pérez.

La relevancia de este desarrollo se consolidó con la llegada de uno de los gigantes del ecommerce: Mercado Libre eligió este parque como base para establecer su operación de última milla.

El inmueble sirve como centro logístico urbano desde donde se despachan miles de paquetes diariamente a los consumidores de la zona metropolitana de Guadalajara.

“Para nosotros fue una validación importante. Mercado Libre tiene estándares operativos altísimos, y el hecho de que eligieran esta propiedad para su operación más grande en el occidente del país habla del nivel que alcanzamos en términos de diseño, ubicación y preparación tecnológica”, afirma el experto.

El inmueble fue construido bajo criterios de sustentabilidad, con certificación LEED, sistemas de captación pluvial, iluminación LED con sensores de movimiento, y preinstalaciones para cargadores eléctricos. Además, cuenta con infraestructura para generar una parte significativa de su energía a través de paneles solares.

“La idea era anticiparnos a las necesidades futuras, no solo cumplir con las actuales. Sabemos que los operadores como Mercado Libre están migrando a flotillas eléctricas y requieren espacios que faciliten esa transición sin demoras ni sobrecostos”, comenta Pérez.

Este proyecto no solo representa un avance en términos de infraestructura, sino también un punto de referencia sobre cómo deben concebirse los hubs logísticos del futuro: con visión integral, adaptabilidad operativa y compromiso ambiental.