Guadalajara se ha consolidado históricamente como un motor industrial en el occidente de México. Con una infraestructura orientada a la manufactura electrónica, farmacéutica, automotriz y de autopartes, la metrópoli jalisciense se había posicionado durante años como un punto clave de producción y exportación.
Sin embargo, en los últimos años —y con mayor intensidad a partir del auge del comercio electrónico y los cambios postpandemia— el modelo industrial tradicional ha empezado a avanzar en paralelo.
Hoy, Guadalajara y su zona metropolitana se enfrenta a un nuevo reto estructural: convertirse no solo en una ciudad que produce, sino también en una ciudad que distribuye eficientemente a escala urbana.
En ese tránsito, la última milla ha dejado de ser una extensión logística para convertirse en una pieza fundamental de la estrategia empresarial, y con ello, en un factor que está reconfigurando la manera en que se planean, construyen y ocupan los espacios industriales en la región.
Nueva demanda, nuevas prioridades: la presión del ecommerce
La digitalización del consumo ha acelerado de forma vertiginosa la necesidad de contar con espacios industriales cada vez más cercanos a los centros urbanos, capaces de permitir entregas rápidas, flexibles y eficientes.
En ese contexto, Guadalajara ha mostrado una evolución notable: durante el primer trimestre de 2025, la absorción bruta de espacios industriales clase A alcanzó los 83 000 metros cuadrados, un aumento del 11 % respecto al mismo periodo del año anterior, y un 41 % por encima de los niveles de 2019, según datos del reporte MarketView Industrial de CBRE.
Este repunte refleja no solo la recuperación postpandemia, sino una transformación estructural en el perfil de la demanda. Mientras que hace una década los grandes centros de distribución periféricos eran suficientes para atender a toda la región, hoy los operadores logísticos buscan espacios compactos, funcionales y —sobre todo— bien ubicados dentro de la mancha urbana.
Esto responde a la necesidad de realizar entregas en el mismo día o incluso en cuestión de horas, especialmente en categorías como moda, farmacia, tecnología o alimentos perecederos.
Inventario y vacancia: ¿hay espacio para crecer?
La presión sobre la infraestructura industrial ha motivado el crecimiento sostenido del inventario. Al cierre del 1T 2025, Guadalajara acumulaba un total de 5.17 millones de metros cuadrados de naves clase A, lo que representa un aumento del 10.2 % anual.
A la par, se entregaron 143 000 m² de nuevos desarrollos, una señal clara del apetito por infraestructura logística moderna.
Sin embargo, este crecimiento ha tenido un efecto directo en la vacancia, que subió a 3.4 %, equivalente a más de 175 000 m² disponibles, según CBRE.
Aunque podría parecer un signo de sobreoferta, en realidad se trata de un comportamiento natural en un mercado dinámico y en expansión, especialmente considerando que el promedio de vacancia prepandémico rondaba entre el 4 y el 4.5 %.
En otras palabras, Guadalajara sigue operando con una disponibilidad muy limitada, y los nuevos espacios se ocupan con relativa rapidez.
Rentas al alza: el costo de estar bien ubicado
En paralelo al aumento de inventario y a la transformación funcional de los espacios, el costo de renta también ha mostrado una tendencia ascendente.
En el primer trimestre de 2025, el precio promedio de alquiler en el mercado tapatío alcanzó los USD 6.93 por metro cuadrado al mes, con un incremento interanual de USD 0.38.
Este ajuste no solo responde a una mayor demanda, sino también a los costos asociados con desarrollar en zonas más urbanas, donde la tierra es escasa, el acceso es más complejo y los requisitos operativos son más exigentes.
Además, Guadalajara se mantiene como uno de los mercados industriales más competitivos de México, por debajo del costo de la Ciudad de México, pero con una tasa de ocupación y rotación alta.
El indicador de “años de inventario” —que calcula cuánto tiempo tomaría absorber la oferta actual al ritmo de ocupación presente— se ubicó en 0.8 años, una clara señal de que el mercado está en equilibrio, pero presionado por la demanda.
Reconversión urbana e inteligencia operativa
Uno de los fenómenos más relevantes que están redefiniendo el paisaje industrial de Guadalajara es la reconfiguración funcional del parque inmobiliario.
Corredores tradicionales como El Salto, Periférico Sur, López Mateos y Tlajomulco han comenzado a incorporar proyectos diseñados explícitamente para atender la última milla, con naves más compactas, patios de maniobra eficientes, accesos adaptados a vehículos medianos o eléctricos y tecnologías de ruteo y trazabilidad como estándar de operación.
Simultáneamente, desarrolladores están redescubriendo y reconvirtiendo terrenos e inmuebles dentro de la ciudad: antiguos edificios industriales o bodegas son transformados en mini hubs logísticos, capaces de cumplir funciones clave para la distribución de última milla.
Estas ubicaciones permiten sortear los obstáculos del tráfico urbano, reducir la huella ambiental del transporte, y mejorar los tiempos de entrega sin necesidad de grandes inversiones en infraestructura.
La lógica actual ya no privilegia únicamente la escala, sino la ubicación estratégica, la agilidad operativa y la cercanía al cliente final. Esta tendencia está impulsando un nuevo tipo de infraestructura logística que combina eficiencia, sustentabilidad e integración urbana.
Implicaciones estratégicas y desafíos por resolver
El avance de la última milla en Guadalajara plantea nuevas oportunidades, pero también desafíos que deben ser atendidos con una visión integral.
Para los desarrolladores, la clave está en anticipar las necesidades de sus clientes: no se trata solo de construir más, sino de construir mejor, con diseños versátiles, infraestructura sustentable y conectividad eficiente.
Para los operadores logísticos, la optimización del “último kilómetro” representa tanto una ventaja competitiva como un área crítica de costos.
Esto implica incorporar tecnologías de automatización, gestionar datos en tiempo real y adaptar sus flotas a las condiciones urbanas.
Y para las autoridades, el reto será generar condiciones que faciliten esta evolución sin generar fricción social: desde habilitar zonas de carga y descarga en barrios densos, hasta actualizar el uso de suelo para permitir desarrollos logísticos dentro del entramado urbano, sin poner en riesgo la calidad de vida de los residentes.
Guadalajara está dejando atrás su perfil exclusivo de ciudad manufacturera para convertirse en un nodo logístico urbano. El auge del comercio electrónico, la exigencia de entregas rápidas y la búsqueda de eficiencia operativa están transformando su infraestructura industrial.
Con una absorción en crecimiento, una vacancia aún contenida y un costo por metro cuadrado en alza, la ciudad ofrece señales claras de estar en plena transición hacia un nuevo paradigma. En este contexto, la última milla no es un fenómeno temporal, sino el motor que está reconfigurando el mercado inmobiliario industrial en la región.
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