El auge del ecommerce en México, liderado por Mercado Libre y Amazon, reconfigura el mapa industrial de la Zona Metropolitana de Monterrey, Nuevo León. A medida que el consumo digital aumenta, la presión sobre la disponibilidad y el costo de espacios industriales se intensifica.
El fenómeno se registra principalmente en Santa Catarina y Apodaca, ciudades ubicadas al poniente y nororiente de la capital de Nuevo León, de forma respetiva, y en menor grado, en la zona de Salinas Victoria y Ciénaga de Flores, al norte de Monterrey.
En las dos primeras hay una presencia creciente de Centros logísticos con enfoque local y para entregas de última milla. En Salinas Victoria y Ciénaga de Flores hay una vocación más industrial y conexión directa a Nuevo Laredo, en Tamaulipas.
Conectividad, la clave para la última milla regia
Lo cierto es que estos polos de desarrollo, como les llama Javier Llaca García, director de Operaciones y Adquisiciones de Fibra Monterrey, se ven favorecidos por la infraestructura vial que conecta a la capital neoleonesa.
“Monterrey está conectada por un arco: el periférico y el arco vial que conecta Oriente con Poniente, pasando por el norte. Las empresas de logística le han dado buen uso… sobre todo, los camiones de última milla y también los tráileres de llegada”, explica.
La infraestructura junto con la cercanía con Estados Unidos y la disponibilidad de mano de obra calificada, ha catapultado la demanda de espacios industriales en la ciudad regia, según un análisis sobre el sector inmobiliario industrial elaborado por Jones Lang LaSalle (JLL).
Ecommerce a la medida
El ecommerce en la zona noreste del país, que considera a Nuevo León y otras seis entidades, y la de Occidente, que incluye a Jalisco; se ha mantenido estable en 2023 y 2024, según datos de la Asociación Mexicana de Ventas Online (AMVO).
La tendencia ha impulsado al sector inmobiliario industrial pues, de acuerdo con Javier Llaca, se estima que uno de cada cuatro metros cuadrados comercializados a nivel nacional en el último trimestre de 2024, estuvo vinculado al comercio electrónico.
En la Zona Metropolitana de Monterrey, por ejemplo, ese dinamismo se ha traducido en un mayor apetito de espacios disponibles para esta actividad y, por ende, en el desarrollo de más espacios inmobiliarios a la medida o Build to Suit.
“Hay más demanda que oferta de espacios para comercio electrónico, pero siendo en su mayoría proyectos a la medida, los tiempos acaban funcionándole muy bien a los inquilinos”, asegura el directivo de Fibra Monterrey.
El alto costo de los desarrollos on demand
Un Centro logístico para ecommerce es distinto a un espacio industrial. Su desarrollo implica sistemas de aire acondicionado, altura optimizada, anaqueles caminables, además de, claro está, Docks para entrada y despacho de mercancías.
Las características y flexibilidad para su desarrollo permiten responder con rapidez a la demanda, pero implica lidiar con costos variables de construcción.
En los últimos 18 meses los costos de desarrollo han aumentado entre 10% y 15% debido al alza en precios de acero, concreto y cubiertas.
En cuanto el costo de la tierra Premium Industrial, según Llaca, se han visto casos con alzas superiores a 25%.
La inflación en terrenos está vinculada al apetito de los desarrolladores que buscan espacios para satisfacer una demanda en crecimiento, lo que al final impacta en las rentas.
Demanda estable = a costos accesibles
Las rentas industriales, que crecieron cerca de 20% a nivel nacional entre 2023 y 2024, han mostrado un comportamiento más estable en Monterrey, aunque con diferencias internas: Ciénega de Flores ha registrado los mayores incrementos, seguida por Apodaca, mientras Santa Catarina se ha mantenido estable.
Hacia adelante, la expectativa es que tanto los costos de materiales para la construcción como de tierra Premium Industrial, se mantengan sin grandes cambios en lo que resta del año e inicios de 2026.
¿Y la última milla en la Zona Metropolitana de Monterrey?
Esta situación, de acuerdo con Llaca, jugará a favor de más espacios industriales y especialmente, para ecommerce en la zona central de Monterrey y San Pedro Garza García: “ahí sí necesitas última milla de verdad”.
“Habrá un crecimiento generalizado más hacia el núcleo de la ciudad… Vamos a continuar viendo crecimiento y más operaciones en el perímetro para centros de distribución regionales -los puntos de llegada (de mercancías)- y de esos puntos de llegada hacia la última milla”, asegura.
La expectativa considera el desarrollo de espacios por todo Monterrey, de entre 2,000 y 5,000m2 para empresas estrechamente vinculadas con el comercio electrónico desde Mercado Libre y Amazon, hasta paqueteras como FedEx, DHL o Estafeta, por mencionar algunas.
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