CTT: nuevo corazón logístico, entre la gran escala y la última milla

Por el norte del Valle de México corre una arteria que bombea mercancías a todo el país. El corredor CTT —integrado por Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán— ha dejado de ser solo un polo industrial para convertirse en el epicentro de una transformación logística. Impulsado por el auge del comercio electrónico, la reconversión de espacios industriales y la urgencia de atender la última milla, este corredor se consolida como el nuevo corazón logístico de México. 

Una geografía redibujada por la demanda 

El crecimiento del comercio electrónico no solo ha cambiado la forma en que compramos, también ha redibujado el mapa industrial del país. En la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), el norte se ha convertido en el nuevo eje logístico, donde la infraestructura se adapta a una demanda urbana cada vez más exigente. 

“México venía muy atrasado en la relación habitante-centro de distribución”, advierte Gerardo Ramírez, director nacional Industrial en JLL México. “Con una población metropolitana que ronda los 25 o 26 millones de personas, la infraestructura logística ha tenido que evolucionar rápidamente para estar a la altura”. 

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Y esa evolución se ha materializado en cifras contundentes: solo en 2024, la absorción neta de espacios industriales en la Ciudad de México superó el millón de metros cuadrados (m²), con una disponibilidad de apenas 4%. En el corredor CTT, muchas de las nuevas naves industriales ya están prearrendadas antes de concluir su construcción. 

“Los precios siguen siendo competitivos, la disponibilidad es baja y la mayoría de los nuevos desarrollos ya están comprometidos”, confirma Justino Moreno, director de Consultoría en Tinsa México by Accumin. 

Del pasado industrial al presente logístico 

El corredor CTT no es nuevo en el mapa industrial, pero su vocación ha cambiado. Lo que antes eran fábricas, hoy son centros de distribución de última generación. Ramírez lo ejemplifica con claridad: “Lo que era la Goodyear, también en Cuautitlán, es ahora un centro de distribución de diferentes empresas”. 

La transformación no es solo funcional, también territorial. La carretera 57, que conecta desde Querétaro hasta la capital, ha sido clave en este desarrollo. “Este corredor ya no acaba en Tepotzotlán, sino que sigue hacia Teoloyucan y Nextlalpan”, explica Ramírez. En promedio, esta zona absorbe 700,000 m² de espacio industrial al año. 

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Empresas desarrolladoras han apostado fuerte por esta expansión. Algunas ya operan edificios de 50,000 m² en zonas como Nextlalpan y Teoloyuca, y tienen reservas territoriales de hasta 100 hectáreas. “Las naves que se requieren son de 50,000 m² para arriba”, afirma Ramírez. “Empresas como Mercado Libre y Amazon demandan espacios de hasta 200,000 m² cada dos años. No es que estén llegando nuevos, están creciendo”. 

La última milla: el reto urbano 

Pero no todo se trata de grandes superficies. En paralelo, la logística de última milla —también conocida como last touch— ha cobrado protagonismo. Este tipo de distribución, que busca acercar los productos al consumidor final, se concentra en zonas más céntricas de la Ciudad de México como Iztapalapa, Azcapotzalco, Vallejo y Granjas México. 

“La última milla requiere proximidad al consumidor, lo que justifica rentas más altas a cambio de menores tiempos de entrega y mayor eficiencia operativa”, explica Moreno. 

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En estas zonas, los precios por metro cuadrado pueden alcanzar hasta los 13 o 15 dólares, frente a los 7-8 dólares en zonas periféricas como el CTT. Empresas como Proximity, Prologis y O'Donnell han desarrollado espacios de entre 5,000 y 10,000 m² dentro de la ciudad, incluso cerca del AIFA. 

Sin embargo, esta modalidad enfrenta desafíos importantes: altos costos operativos, escasez de suelo disponible y una creciente presión por entregas más rápidas. “Si sale algún producto en estas zonas, se absorbe rápidamente”, señala Moreno, quien también destaca el auge de instalaciones tipo cross-dock, que permiten una distribución más ágil desde grandes centros hacia puntos más pequeños. 

Ventajas y desafíos del CTT 

El corredor CTT ofrece ventajas claras: disponibilidad de tierra, cercanía a zonas habitacionales (lo que facilita el acceso a mano de obra) y excelente conectividad con el resto del país. Pero también enfrenta retos si se busca adaptarlo a la última milla: 

• Altos costos de transporte desde zonas periféricas hacia el centro urbano. 

• Inseguridad, especialmente en el traslado de mercancías. 

• Expectativas del consumidor, que exige entregas cada vez más rápidas y eficientes. 

Aun así, la proyección para el corredor es optimista. La expansión hacia zonas como Huehuetoca —antes consideradas lejanas— es una señal clara del dinamismo del sector. 

“Antes parecía lejos, pero ahora ya se está integrando al corredor”, concluye Moreno. 

Una tendencia con horizonte 

Ramírez estima que esta tendencia de expansión logística continuará al menos cinco años más. Pero aclara que no se trata de un fenómeno vinculado al nearshoring, sino a una transformación interna impulsada por el comercio digital. 

“Este efecto no tiene nada que ver con el nearshoring, es un efecto básicamente impulsado por el comercio en línea”, puntualiza. 

La velocidad de entrega es un factor clave para el ecommerce y su influencia repercute en el norte del Valle de México, que se consolida como el nuevo corazón logístico del país. Un territorio donde la visión estratégica, la reconversión urbana y la demanda digital se entrelazan para redefinir el futuro de la distribución al centro del país.