En el sector inmobiliario industrial hay un modelo de negocio importante que hace posible la operación de las empresas en México.
- Así como hay desarrolladores inmobiliarios, también hay empresas dedicadas a la adquisición de extensas reservas territoriales para venderlas posteriormente a grandes empresas de e-commerce, sector automotriz o de retail.
Y es que, antes de ver en funcionamiento una nave industrial para manufactura o logística, pasaron muchos años en el ensamble de amplios terrenos.
Reserva territorial ¿Dónde construir el inmueble logístico?
La complejidad de contar con reserva territorial radica en que es necesario tener las ubicaciones idóneas y revisar si los terrenos tienen varios dueños o son terrenos ejidales.
- Por ello, toma tiempo comprar terrenos y armar grandes hectáreas.
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Para Artha Capital, un fondo de capital privado con fondos de inversionistas nacionales y extranjeros enfocado en distintos sectores siendo uno de ellos el industrial, representa un proceso de varios años.
Patricio Gutiérrez, Director de la Plataforma Industrial de Artha Capital, comenta en entrevista para THE LOGISITCS WORLD ® que muchos usuarios finales quieren ser dueños y construir sus propios inmuebles, pero necesitan los terrenos con la infraestructura necesaria.
- Accesos.
- Agua.
- Energía.
- Plantas de tratamiento de agua.
- Desarrollo de vialidades interiores.
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El Directivo de la Plataforma Industrial, reconoce que a las empresas les gusta estar en un parque industrial porque tiene beneficios como la seguridad, comodidad industria en el sentido de servicios compartidos como el área comercial, deportiva u hotel.
En este sentido, Artha Capital también desarrolla y opera naves industriales para los clientes que así lo requiera.
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Diseño de espacios logísticos
Desde la pandemia por Covid-19 hubo un reacomodo en las cadenas productivas y un incremento en el comercio electrónico, renovación del Tratado de Libre Comercio entre México, Estados Unidos y Canadá, estos fueron factores que sumaron para acelerar los cambios.
Hemos tenido la oportunidad de hacer dos proyectos para Amazon, uno en el Bajío y otro, para Mérida. Construimos los centros llamados Fulfillment y estamos haciendo uno más en Monterrey para manejo de paquetes”.
En cuanto a las particularidades en el diseño de las naves industriales enfocadas a la manufactura, se destaca que deben contar con alturas de entre 32 a 36 pies de altura, así como andenes y rampas.
- En contraste, uno enfocado a la logística, necesitará 40 pies de altura y el mayor número de puertas a lo largo de edificio.
- También hay particularidades en el diseño de los patios de maniobra y el tipo de concreto utilizado porque hay más tráfico de transporte.
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Generalmente, las empresas del giro logístico prefieren proyectos Build to Suit (hechos a la medida) debido a que estos inmuebles tienen necesidades muy específicas.
Última milla
Por ejemplo, para los centros de última milla se necesitan un par de docks para tráilers y camionetas, incluso algunas son cargadas al interior del edificio.
- El directivo de Artha Capital menciona que en el caso de la Ciudad de México hubo un boom en la búsqueda de espacios de última milla.
Desde el fondo de capital observaron que comenzaron las reconversiones de terrenos a otros usos y en otros casos, derrumbaron los edificios viejos para construir nuevos.
El sector logístico en las grandes empresas
Hay otros clientes que comienzan a ver un espacio más eficiente para el manejo de sus productos, por lo que, ya no es nada más el espacio en cuanto a lo grande sino también de manera vertical, qué tan práctico es el almacenaje no tanto en metros cuadrados sino metros cúbicos”.
Por lo tanto, el Covid aceleró los procesos porque las empresas que no participaban en el e-commerce ya participan.
Uno de los clientes de Artha Capital es Liverpool que está haciendo su Centro Nacional de Distribución, el primer edificio tiene 220 mil metros cuadrados techados y tiene cinco edificios más ahí.
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El cliente promedio adquiere entre seis y diez hectáreas. Sin embargo, los clientes grandes han hecho adquisiciones como:
- 300 hectáreas - BMW.
- 200 hectáreas - Liverpool.
- 120 hectáreas - Michelin.
En cuanto a las entidades, si bien, Monterrey se ha caracterizado por la manufactura también tiene logística. Guadalajara, Bajío y Ciudad de México está creciendo en logística.
Los retos para el sector de la logística
- Falta de disponibilidad de terrenos.
- Falta de infraestructura básica como agua o energía.
- Saturación de corredores.
THE LOGISTICS WORLD ®
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