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La posición privilegiada de los parques industriales localizados en Tijuana y Ciudad Juárez es una puerta para la distribución de mercancías y una actividad logística más eficiente en el norte del país. Tanto hacia Estados Unidos y México por tierra, como con destino a Asia por los puertos marítimos.
Genaro López, analista de la División de Investigación de Mercados de Newmark Noroeste, resaltó que en materia logística y de almacenamiento “con el alza de precios vemos un reto en el ramo de distribución y 3PL”.
“Con los aumentos de rentas, las empresas se ven obligadas a incrementar sus costos y por ende, las cotizaciones para sus clientes”.
Tijuana en auge
En este mercado se resalta un incremento en el interés por parte de las empresas para instalar sus operaciones logísticas.
Su posición geográfica representa un beneficio comercial en la actividad logística hacia tres ciudades:
- San Diego – entrada a California y el resto de Estados Unidos.
- Ensenada – cuenta con un puerto que conecta directo a Asia.
- Mexicali – tiene acceso rápido a California y Arizona.
Otro de los atractivos para las empresas es que la ciudad tiene programada la construcción del puente fronterizo OTAY II y la expansión del puerto de Ensenada, pronosticados para 2025.
Debido a que se presentan los precios históricamente más altos, los dueños pueden escoger al arrendatario que más impacte a sus inversiones gracias a su renombre, detalla el Estudio de mercado industrial al 1T2022 de la firma.
Ventajas para el e-commerce
Entre los beneficios que consideran las empresas para instalarse en Tijuana está que “con el acuerdo de la Sección 321, los envíos de paquetería con valor menor a los 800 dólares reciben una excepción de aranceles al ser importados de Estados Unidos”.
Esto da una ventaja a empresas de e-Commerce para sus operaciones de cross-dock en ciudades fronterizas. Prueba de ello, es que Amazon instaló sus primeras dos bodegas en el área norte de Tijuana, resaltó López.
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Pre arrendamientos y naves a la medida
Los metros cuadrados en construcción de naves industriales en Tijuana prácticamente están pre arrendados por empresas de e-commerce y 3PL.
Los giros antes mencionados están principalmente en el submercado de Florida-Blvd 2000, donde se concentra el desarrollo de inmuebles Clase A.
El analista comentó en entrevista que hay un incremento en arrendamientos de naves aún en construcción o antes de iniciar obra debido a la baja disponibilidad y la alta demanda.
“Las naves se rentan en lo que llamamos built-to-spec, es decir, los desarrolladores cuentan con un terreno y un plano, y esa propuesta se promociona con los clientes interesados”. Estos desarrollos se pueden ajustar a las necesidades operativas de los clientes.
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De manera general el mercado industrial de Tijuana presenta los siguientes datos:
- 6.8 millones de metros cuadrados es el inventario industrial clase A.
- 268 mil 770 metros cuadrados están en construcción.
- 6.78 dólares es el precio por metro cuadrado.
Submercados con mayor inventario
Otay-Alamar
- 2.1 millones de metros cuadrados en inventario.
- 29 mil 822 metros cuadrados en construcción.
- 7.32 dólares es el precio de renta promedio
Florido-Blvd. 2000
- 2 millones de metros cuadrados en inventario.
- 166 mil 583 metros cuadrados en construcción.
- 6.89 dólares es el precio de renta promedio.
Libramiento
- 1.3 millones de metros cuadrados de inventario.
- 56 mil 597 metros cuadrados en construcción.
- 33 mil 352 metros cuadrados de disponibilidad.
- 6.46 dólares es el precio de renta promedio.
Ciudad Juárez: nuevo polo logístico
El mayor movimiento en las edificaciones se da en la zona sur de la ciudad, en especial, la zona cercana al aeropuerto con desarrollos de varios propietarios.
Los submercados de Sur, Sureste y Suroeste tienen mayor disponibilidad de terrenos para build-to-suit y construcciones especulativas donde se verá una continuación del pre-leasing.
Durante mucho tiempo, Ciudad Juárez, tuvo un enfoque en la manufactura donde se requerían operaciones con grandes cantidades de personal.
La pandemia por Covid-19 afectó las líneas de producción y muchas empresas terminaron sus operaciones, por lo que se abrió la puerta al mercado de la actividad logística en la ciudad.
Su ubicación le da a las empresas el beneficio de contar con cinco cruces fronterizos a El Paso, Texas.
En Ciudad Juárez se presentan los datos siguientes:
- 6.8 millones de metros cuadrados forman el inventario industrial.
- 85 mil 428 metros cuadrados en construcción.
- 5.38 dólares es el precio por metro cuadrado.
Submercados mayor inventario
Sureste
- 2.2 millones de metros cuadrados en inventario.
- 26 mil 765 metros cuadrados en construcción.
- 9 mil 873 metros cuadrados de disponibilidad.
- 5.49 dólares es el precio de renta promedio.
Suroeste
- 1 millón de metros cuadrados de inventario.
- 30 mil 793 metros cuadrados en construcción.
- 7 mil 718 metros cuadrados de disponibilidad.
- 5.16 dólares es el precio de renta promedio.
Sur
- 700 mil metros cuadrados de inventario.
- 27 mil 871 metros cuadrados de construcción.
- 6 mil 014 metros cuadrados de disponibilidad.
- 5.05 dólares es el precio de renta promedio.
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