Las naves industriales en Monterrey tienen un reto para atraer inversiones

Monterrey enfrenta una paradoja rumbo al cierre de 2026: tiene más de un millón de metros cuadrados industriales vacantes, pero su capacidad para atraer inversiones se enfila a estar marcada por la disponibilidad del suministro eléctrico y la infraestructura alrededor de cada nave.

Un informe reciente de la plataforma mexicana de inmuebles comerciales, Spot2.mx, resalta que la Zona Metropolitana de Monterrey es un referente del nearshoring y la manufactura avanzada; sin embargo, los submercados que lo integran se comportan de forma distinta en cuanto a precios, oferta y demanda de espacios, y urgencia de ocupación.

Son elementos que, de cierta forma, permiten identificar zonas de presión y corredores todavía en evaluación.

Oferta que sigue creciendo

En el tercer trimestre del año, la plataforma digital sumó 2,800 anuncios de espacios industriales en los cinco mercados que monitorea en el país, incluyendo Querétaro y Toluca. El dato es inferior a los 3,300 spots registrados en la plataforma durante el trimestre anterior.

Según el reporte, Monterrey siguió otra trayectoria: el inventario industrial anunciado en Spot2.mx aumentó más de 4.4% respecto del trimestre previo, lo que refleja una creciente disponibilidad de espacios: “se está construyendo una cantidad industrial impresionante”, señaló Vianey Macías, Head de Market Research de la plataforma especializada.

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La consultora CBRE, registró 1.11 millones de m² vacantes en Monterrey al cierre de septiembre, equivalentes a 6.1% del inventario industrial de 18.11 millones de m². La tasa había sido de 6.8% tres meses antes.

Macías aclara que el mercado lejos está de entrar en ver una saturación de espacios. “Para ver un elemento de riesgo en cuestión industrial, debe haber una vacancia de arriba del 10% y en ninguno de los mercados que analizamos lo tiene”.

Precios que no convergen

Más espacios industriales no significan rentas uniformes. La renta promedio de salida para naves clase A y B en Monterrey, publicada en Spot2.mx pasó de 7.07 a 7.38 dólares por m² mensuales entre el segundo y tercer trimestre. El promedio nacional de la muestra se ubicó en 8.80 dólares.

El municipio de San Nicolás encabezó los promedios metropolitanos con 8.63 dólares, aunque sus anuncios variaron de 3.55 a 13.36. En Santa Catarina ocurrió lo contrario: el promedio más bajo, de 6.68 dólares, coexistió con el máximo regional de 15.76.

Apodaca también concentró oferta muy diferenciada: desde 2.90 hasta 15.05 dólares por m², con promedio de 7.77. El mínimo de 2.90 se repitió en Santa Catarina, donde el mapa muestra la mayor concentración de cotizaciones altas en puntos específicos.

Esa amplitud da margen para que los interesados en un espacio puedan negociar un mejor precio, sin que todos los inmuebles sean equivalentes. En la comparación es recomendable revisar condiciones técnicas, antigüedad del inmueble y costos de adecuación antes de elegir una nave.

Corredores con distinta vocación

Ese contraste se extiende hacia el cinturón industrial. El municipio de Escobedo promedió 7.11 dólares mensuales por m², con un rango de 3.75 a 14.52; en Guadalupe registró 7.62, entre 4.36 y 14.52 y en Monterrey municipio, el promedio fue de 7.50, con extremos de 2.98 y 13.94.

Hacia el norte, Ciénega de Flores se movió entre 3.60 y 9.12 dólares, con promedio de 6.75; Salinas Victoria, entre 4.88 y 9.58, con promedio de 6.97. Sus precios máximos quedaron debajo de los del corredor consolidado.

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Pesquería exhibió otro perfil: promedió 7.39 dólares y tuvo el rango más compacto, de 6.00 a 8.36. Su localización oriental, asociada a plantas armadoras, acompaña una demanda principalmente de naves de gran superficie.

Los datos dejan claro que la decisión inmobiliaria cambia según el proyecto. La periferia ofrece alternativas para instalaciones extensas o hechas a la medida, mientras el núcleo urbano aporta proximidad a clientes y rutas de reparto.

*Descanso visual sugerido — Mapa de distribución de submercados industriales.*

Demanda con tamaños diferenciados

Los mapas de búsqueda de inmuebles industriales en la Zona Metropolitana de Monterrey a través de Spot2.mx, muestran por qué los corredores no compiten por el mismo usuario.

Apodaca, Escobedo y Guadalupe reúnen numerosos registros exploratorios y estables, mientras que Santa Catarina, Escobedo, Monterrey y San Nicolás concentran puntos de demanda robusta.

En Pesquería, 75% de las búsquedas corresponde a naves mayores de 10,000 m²; Ciénega de Flores alcanza 68% y Guadalupe, 56%.

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Santa Catarina responde a otro perfil: 38% de sus consultas pide menos de 1,000 m², 26% busca de 1,001 a 3,000 y 27% de 3,001 a 5,000. En San Nicolás casi todas se concentran entre 1,001 y 3,000 metros cuadrados.

La divergencia sugiere necesidades simultáneas: superficies grandes para manufactura y expansión, de operaciones, frente a instalaciones compactas para proveedores y última milla.

La siguiente etapa del nearshoring

Hacia adelante, se prevé que Santa Catarina atraerá proyectos de manufactura automotriz y electrónica que exigen naves clase A, pisos de alta planicidad y soluciones de agua reciclada, según el reporte de sectorial de Spot2.mx.

En Ciénega de Flores y Salinas Victoria, por ejemplo, el crecimiento dependerá más de desarrollos de gran formato.

Para la actividad de última milla, el panorama es distinto: la escasez de suelo en Monterrey y San Nicolás favorece la reutilización de inmuebles y la evaluación de logística vertical. Ambas rutas exigen inversiones adicionales, incluso cuando la localización ya está resuelta.

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El límite transversal es la infraestructura, pero más, el suministro eléctrico. Vianey Macías explicó que los arrendatarios “ya requieren el servicio completo”: no basta con prometer capacidad si la conexión puede retrasar el arranque operativo. El agua y la vivienda para trabajadores también condicionarán la expansión.

“Hay un problema con los KVA en el mercado y en general en el país. Ahora no solo están buscando en espacios que tengan la disponibilidad de KVA, prácticamente muchos ya no buscan que les digan que tienen 250 KVAs disponibles… Quieren esa energía ya instalada para evitar posibles tiempos de conexión muy largos y costos adicionales”, compartió.

La especialista advirtió que, sin una respuesta clara en materia energética hacia los próximos tres años, el interés por espacios industriales en Monterrey podría trasladarse hacia el Bajío y otras entidades.