La inmologística está reordenando el mapa industrial de México

En México, la transformación acelerada del comercio electrónico está dando origen a una nueva disciplina estratégica: la inmologística, un campo que integra al mercado inmobiliario industrial con las necesidades operativas de logística, automatización, distribución y última milla para habilitar cadenas de suministro más eficientes, rápidas y orientadas al consumidor. Este concepto —que combina infraestructura, ubicación estratégica, conectividad y diseño de naves— se ha vuelto clave para explicar por qué el ecommerce no solo cambia hábitos de compra, sino que está redibujando el mapa industrial del país.  

TLW© se dio a la tarea de dibujar esta nueva geografía logística de México y reúne testimonios y datos que muestran esta evolución territorial y operativa. 

La brújula logística 

Desde la perspectiva de Gerardo Ramírez, director nacional Industrial en JLL México, México venía rezagado en la relación habitante-centro de distribución, pero hoy la presión del comercio electrónico ha detonado un crecimiento sin precedentes en corredores como Cuautitlán-Tepotzotlán-Tultitlán (CTT), donde las naves de 50,000 m² en adelante, y en algunos casos de hasta 200,000 m² demandadas por gigantes como Amazon y Mercado Libre, se han convertido en nuevas piezas fundamentales del rompecabezas logístico. 

 A su vez, la expansión del “nuevo norte logístico” del Valle de México ya no se limita a Tepotzotlán, sino que avanza hacia Teoloyucan, Nextlalpan y Huehuetoca, mientras el dinamismo también impulsa la reconversión urbana en zonas como Vallejo y Granjas México, donde los espacios tipo cross-dock se absorben con rapidez. 

El ebook también aporta la mirada técnica de Justino Moreno, director de Consultoría en Tinsa México, quien explica que la última milla ha escalado a una prioridad central para las empresas, pues su proximidad al consumidor justifica rentas más altas dentro de la Ciudad de México. Este fenómeno, detonado por la necesidad de entregas rápidas, ha impulsado el desarrollo de espacios de entre 5,000 y 10,000 m² en Iztapalapa, Azcapotzalco y zonas cercanas al AIFA, consolidando un portafolio de naves compactas, hiperubicadas y con alta rotación. 

En Guadalajara y su ZM 

En la zona occidente, Guadalajara vive una transición similar: de ciudad manufacturera a hub logístico urbano, donde la demanda por espacios bien localizados supera a la oferta inmediata disponible. Los corredores de El Salto, López Mateos y Tlajomulco ahora mezclan grandes centros de distribución con mini-hubs urbanos, mientras el aumento de inventario, las reconversiones interiores y el avance de vehículos eléctricos revelan una ciudad que se adapta a una logística más densa, más limpia y orientada a la inmediatez que exige el consumidor digital. 

Monterrey, el industrioso 

El caso de Monterrey confirma esta tendencia. La expansión del ecommerce ha modificado la dinámica industrial en Santa Catarina, Apodaca, Salinas Victoria y Ciénega de Flores, donde la presión por espacios para almacenaje, distribución e incluso manufactura se intensifica.  

Javier Llaca García, director de Operaciones y Adquisiciones de Fibra Monterrey, detalla que la conectividad del arco vial y de corredores como la autopista 57D (NAFTA Highway) impulsa tanto el movimiento de tráileres como la operación de camiones de última milla, volviendo a estas zonas puntos decisivos del crecimiento logístico regional. Llaca también subraya que una de cada cuatro naves industrializadas comercializadas en el país durante el último trimestre de 2024 estuvo vinculada al comercio electrónico, lo que no solo incrementa costos —por aire acondicionado, sistemas contra incendio, anaqueles caminables y mayor altura operativa— sino que impulsa el desarrollo build to suit ante la mínima disponibilidad de espacios listos. 

El ebook concluye que, conforme las grandes urbes mexicanas adoptan nuevos modelos de distribución, comienzan a proliferar microoperaciones de 2,000 a 5,000 m² que las empresas de paquetería y plataformas digitales requieren para cumplir entregas de horas, no días. De aquí en adelante, especialmente hacia 2026, se espera un crecimiento distribuido por toda la Zona Metropolitana de Monterrey y el Valle de México, donde la inmologística dejará de ser un nicho para convertirse en la columna vertebral de la economía digital mexicana.