Sector logístico en crecimiento posiciona a México como un hub global: Claudia Esteves, Directora de AMPIP

El sector inmobiliario industrial en México fue uno de los ganadores durante la pandemia.

Las empresas tuvieron que encontrar la forma de establecerse en ubicaciones más cercanas a su lugar de producción debido a que hubo un rompimiento en la cadena de suministro y el sector logístico.

En entrevista exclusiva para THE LOGISTICS WORLD, Claudia Esteves, Directora General de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) habló del crecimiento en el sector de la logística.

Este impulso a la actividad inmobiliaria industrial se dió en parte, al aumento de la actividad de e-commerce, así como de las oportunidades para la última milla.

Ante lo inesperado, las empresas lo resolvieron “abriendo nuevos espacios evidentemente logísticos y por eso, creció tanto esta industria".

Del total de metros cuadrados disponibles en términos del sector inmobiliario industrial en 2019, era de 5.5% y ahora al primer trimestre del año es de 2.7%", informa la directiva.

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E-commerce provoca crecimiento del sector logístico en México

“México es muy fuerte en el tema de e-commerce y las empresas son de origen asiático y latinoamericano, no sólo las grandes marcas que se conocen como Amazon”.

Aunque no se pueden revelar los nombres de las empresas por ser confidenciales, Claudia Esteves menciona que recientemente han tenido reuniones con compañías de e-commerce que están buscando más espacios en diferentes entidades del país.

• El consumo de comercio electrónico está creciendo en todos los estados, ya no solo en las principales ciudades como Guadalajara, Monterrey o Tijuana. Los grandes centros de distribución estarán en las ciudades mejor conectadas.

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Claudia Esteves ejemplifica que, si hablamos de productos asiáticos que entran por el Puerto de Manzanillo, buscan un lugar cercano como Jalisco para una conexión vía terrestre.

Mérida y Yucatán, se está convirtiendo en un gran punto logístico por el transporte marítimo hacia Estados Unidos, pero también por la distribución hacia el sur-sureste de México, por lo que hay buenos parques industriales que hospedan empresas logísticas”.

En el caso de las entidades de la franja norte del país, son muy atractivas para las compañías que quieren venir a México para aprovechar el nearshoring, ya sea para llegar o acercarse a Estados Unidos e integrarse en alguna cadena que ya esté ubicada en esta geografía.

Toda la frontera norte se debe ir especializando “porque recordemos que la zona no nace precisamente como manufactura, sino como maquila, donde se ensamblan y ponen piezas”.

Si bien, Tijuana es uno de los puntos favoritos para las empresas, ante la escasez de espacios hay lugares cercanos como Tecate o Mexicalli con oportunidad de crecer.

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El sector logístico antes de la pandemia:

• Entre 10 y 15% del total de metros cuadrados eran ocupados por las empresas de este giro.
• Hoy rebasa 30% (a eso nos referimos con un boom histórico).
• Del 34% de ocupación por parte de empresas del sector logístico se puede identificar que 10% son sólo empresas de comercio electrónico.

Aunque, la mayoría de las empresas instaladas en el país son mexicanas, estas representan solo al 36% de los inquilinos de parques industriales afiliados a la AMPIP. Del resto:

• 33% son de Estados Unidos.
• 20% son europeas.
• 2% de Canadá.
• 2% son de China (hay un repunte de empresas de este último país).

La Directora de AMPIP compartió que los inmuebles industriales donde están las empresas de logística tienen características específicas como calidad en infraestructura.

• Es muy importante el acceso a las vías de comunicación, incluyendo las ferroviarias. Además, que la ubicación sea cercana a los grandes puntos de conexión del país como las autopistas.

En términos de seguridad también se deben cumplir criterios no sólo para que no se roben las mercancías, sino que los parques estén certificados bajo el esquema de Operador Económico Autorizado.

Oportunidades de logística de última milla en Ciudad de México

Esteves también refirió cómo el sector logístico se sigue fortaleciendo en el centro del país, siendo la Ciudad de México muy fuerte por la última milla pero, al mismo tiempo, representa un gran reto.

El mayor desafío son las fuertes dificultades para distribuir los productos, lo que pone en la mira muchas zonas industriales de la zona centro del país de gran crecimiento".

Dentro de la AMPIP hay socios que tienen inmuebles en Cuautitlán Izcalli, Tultitlán, Iztapalapa, pero la última milla en el centro se tendrá que desarrollar para que detone el gran potencial", aseguró.

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Importancia de México para atraer inversiones

Los parques industriales son fundamentales para el desarrollo económico de México pues llegan inversiones y hay empresarios buscando expandirse en nuestro país, tanto en el sector de manufactura ligera como de logística.

Para la Asociación es una gran responsabilidad tener parques industriales que cumplan con los requerimientos de clase mundial y los lineamientos de seguridad, responsabilidad social y sustentabilidad.

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Estas compañías extranjeras que buscan establecerse en México, independientemente de analizar las leyes y reglamentos, también se apoyan de empresas locales que las ayudan a encontrar el camino correcto para iniciar sus operaciones.

Una de las ventajas que tenemos como país es que contamos con una ubicación cercana a los Estados Unidos y si bien, las empresas llegan a atender el mercado interno, también lo hacen para dar servicio nuestro vecino del norte, refirió la directiva.

Las empresas que están en los parques industriales tienen acciones de responsabilidad social que contribuyen al mejoramiento de los municipios para la construcción de estaciones de bomberos y guarderías. Así como transporte adecuado para los colaboradores.

La AMPIP está conformada por:

• 404 parques industriales.
• 51 desarrolladores privados.
• 6 fondos de inversión.
• 4 Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs).
• 7 gobiernos estatales que manejan parques industriales.
• Tiene presencia en 24 de los 32 estados de la República Mexicana.
• Cuenta con 40 millones de metros cuadrados de edificios industriales.
• Se generan tres millones de empleos en los parques industriales.

Parques industriales con controles de calidad

La Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados ha trabajado para contar con los mejores estándares a la altura de las exigencias del mercado internacional y de manera constante hace revisiones para mejorar las reglamentaciones.

Cuando hablamos del sector logístico, los parques industriales tienen un certificado por parte del Sistema de Administración Tributaria (SAT) llamado Socio Comercial Certificado.

Dicha figura es impulsada por la Organización Mundial de Aduanas para todos los actores que participen de manera directa o indirecta en las operaciones logísticas.

Con esto se brinda la seguridad para mitigar cualquier acto ilícito. No sólo es que no se la roben, sino que puedan alterar algo que ponga en riesgo la seguridad del producto", afirmó Claudia Esteves.

Norma Mexicana de Parques Industriales

La AMPIP facilita la Certificación bajo la Norma Mexicana NMX-R-046-SCFI-2015.  El objetivo es promover la calidad en la infraestructura:

1. Se enfoca en el terreno (no cubre edificios).
2. Verifica el cumplimiento de la normatividad para desarrollos en construcción y operación.
3. Resalta la implementación de estándares.
4. Genera certeza en la factibilidad de servicios.

Sello de Parque Industrial Seguro

La asociación estableció en 2013 una Estrategia Integral de Seguridad, la cual incluye la capacitación e implementación de los principales estándares internacionales de seguridad en los parques industriales, como son:

• ISO 28000 (seguridad en la cadena de suministro).
• ISO 31000 (gestión de riesgos).
• ISO 27001 (seguridad de la información).
• ISO 19011 (sistemas de administración).
• Código ISPS (Código Internacional para la Protección de los Buques y de las Instalaciones Portuarias).
• CTPAT (Customs Trade Partnership Against Terrorism).
• Operador Económico Autorizado (OEA), entre otros.

Sello del Parque Industrial Verde

El programa Parque Industrial Verde fue creado por la AMPIP en 2013 para reconocer a los parques industriales que llevan a cabo acciones encaminadas a reducir el consumo de agua, energía y emisiones contaminantes al ambiente.

Además, está alineado a los criterios de la Certificación en Calidad Ambiental que otorga la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (PROFEPA).

Programa de Operador Económico Autorizado (OEA)

Fue creado en 2005 como parte del Marco SAFE de la Organización Mundial de Aduanas (OMA), para asegurar y facilitar el comercio mundial.

En 2016, por iniciativa de la AMPIP y en colaboración con la Autoridad Aduanera Mexicana, el país se convirtió en el primero en el mundo en crear el Programa OEA para Parques Industriales por Decreto Oficial.

5 ejes estratégicos de la AMPIP para los próximos cinco años:

1. Representatividad. Significa que estén todos los socios que deben estar. La asociación revisa cómo pueden aumentar a sus socios para que haya más participación del sector.
2. Infraestructura y Seguridad.
3. Sustentabilidad. Hoy es una obligación para todos los parques industriales seguir principios de cuidado medioambiental.
4. Energía. En términos de gas natural y energía eléctrica porque es importante tener una gestión adecuada de este recurso.
5. Promoción. Porque ayudan a los socios a dar a conocer los espacios inmobiliarios. Cuando una empresa se quiere instalar, en la asociación los apoyan para que se establezcan en la zona ideal según los metros cuadrados que necesitan.

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