Logística transfronteriza inclina la balanza para el sector inmobiliario industrial

Takeaways:

• Aprende por qué la logística transfronteriza seguirá sosteniendo la demanda industrial del norte.
• Identifica cómo la revisión anual del T-MEC prolongará la cautela sin detener nuevas inversiones.
• Reconoce cómo los contratos flexibles y de largo plazo reflejan distintos niveles de confianza regional.
• Evalúa cómo la seguridad y el ciclo electoral pueden modificar el rumbo de la inversión industrial.

El sector inmobiliario industrial del país parece inmune a los vaivenes de la revisión del T-MEC. La situación es evidente en el norte de México, donde la logística transfronteriza impulsa al mercado industrial, aun bajo revisiones anuales y decisiones de inversión cautelosas.

Monterrey, Tijuana y Nuevo Laredo ofrecen señales de una misma actividad. La primera conserva profundidad manufacturera; la segunda mantiene operaciones arraigadas por su integración con California, y la ciudad tamaulipeca preserva su papel como nodo de comercio exterior y transporte de carga.

Monterrey sobresale por su inventario y la conexión de sus parques con las cadenas de suministro de Norteamérica. “Hay una disponibilidad de 500,000 metros cuadrados o más”, afirma Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx, la plataforma especializada en inmuebles comerciales.

Incertidumbre prolongada sin parálisis

El T-MEC estará vigente hasta 2036 sujeto a revisiones anuales y con la expectativa de extenderlo hasta 2042 en cualquier momento. De acuerdo con Macías, si bien la nueva dinámica prolonga la incertidumbre, no borra inversiones, contratos e instalaciones que enlazan la manufactura mexicana con Estados Unidos.

Por ello, descarta una desaceleración automática del real estate industrial porque numerosas compañías operan con compromisos difíciles de trasladar. “La inversión se va a mantener”, afirma a The Logistics World.

El ajuste puede abrir espacio a sectores menos atendidos y exigir mayor rigor al evaluar la capacidad operativa de cada corredor.

El escenario base no es un auge ni una contracción abrupta. “No creo que haya grandes cambios, se va a mantener una tendencia constante. Tampoco diré que habrá un boom”, explica. La estabilidad favorecerá expansiones selectivas y proyectos a la medida donde existan infraestructura, energía y recursos hídricos.

Monterrey conserva margen de crecimiento

El reporte industrial de Spot2.mx muestra que Monterrey aportó 30% de la actividad nacional en el segundo trimestre de 2026, con más de 900 nuevos espacios publicados en la plataforma. Además, 44% de los inmuebles incorporados a la plataforma en la metrópoli regia correspondió al sector industrial.

Los inmuebles se concentran en Santa Catarina, Apodaca y Escobedo, siguiendo parques institucionales y accesos a las aduanas. El promedio de renta fue de 7.07 dólares por metro cuadrado, casi tres dólares debajo del promedio en la Zona Metropolitana del Valle de México.

Pero los costos llegan a alcanzar mayores precios en algunas zonas. Apodaca llega a 14.33 dólares por metro cuadrado; Santa Catarina a 11.12, Ciénega de Flores y Escobedo promedian 6.25 y 6.30, respectivamente. “Son precios de salida que todavía se pueden negociar dependiendo mucho de las características de cada nave”, afirma.

Espacio planificado para nuevas operaciones

La oferta regiomontana considera espacio planificado para proyectos Built-to-Suit o hechos a la medida, una reserva para responder a requerimientos de manufactura, ensamble, almacenamiento y distribución cuando el inventario inmediato no reúne las especificaciones necesarias.

El precio dejó de ser la única variable. Los corredores con energía, agua, conectividad y accesos logísticos absorben mejor la inversión. Spot2.mx identifica a Monterrey como un mercado equilibrado en costo y capacidad operativa, atributo que facilita expansiones sin comprometer la rentabilidad.

La inmologística está reordenando el mapa industrial de México

Pero la disponibilidad será una ventaja sólo con infraestructura. Vianey Macías plantea que las naves sin capacidad eléctrica o servicios suficientes enfrentarán más dificultad, mientras los desarrollos preparados para automatización y operación continua conservarán demanda.

La cercanía con Estados Unidos preserva la demanda

El principal atractivo de Monterrey y la franja fronteriza sigue siendo la cercanía con Estados Unidos. La integración productiva depende de proveedores, operadores logísticos, transportistas, almacenes y parques industriales que funcionan a ambos lados del río Bravo, no sólo de la ubicación de una planta final.

Movimientos hacia Estados Unidos, como el traslado de parte de la producción de Toyota de Tijuana a Texas, no implica una fuga generalizada de demanda de espacios industriales. “Seguimos siendo casi uno mismo y va a seguir el movimiento transfronterizo”, dice Macías.

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Una planta reubicada puede seguir requiriendo componentes, servicios o inventario mexicano. Esa continuidad abre oportunidades para fábricas y centros de distribución que atiendan compañías del otro lado de la frontera.

La logística transfronteriza, según Macías, seguirá demandando espacio industrial porque el comercio y la proveeduría no desaparecen con una reubicación; se reorganizan dentro de una red regional.

Contratos que miden la confianza

El comportamiento contractual por espacios industriales ofrece otra lectura de la certidumbre. Monterrey ha ampliado la flexibilidad frente a los contratos tradicionales de cinco años. Algunos industriales realizan acuerdos de tres o incluso dos años, condición que reduce el riesgo mientras se define el rumbo comercial.

En Tijuana existe una señal distinta. “Hay incluso contratos mínimos de siete años. Eso nos habla de la certidumbre que pueden tener las empresas en la zona fronteriza”, señala la experta. Los plazos largos reflejan inversiones arraigadas y operaciones dependientes de la proximidad con California.

Ambos modelos pueden sostener la absorción. La flexibilidad de Monterrey favorece decisiones rápidas; la duración contractual de Tijuana confirma compromisos de mayor horizonte. El reto será alinear plazo, infraestructura, precio y capacidad de expansión con cada cadena de suministro.

Nuevo Laredo avanza con mayor prudencia

Nuevo Laredo completa el mapa de oportunidades. “Nuevo Laredo es un mercado que está bastante activo”, afirma Macías. Colliers, en un análisis de Jaen Pena y Flavio Gómez, describe un entorno equilibrado, con demanda selectiva y un papel estratégico en la logística transfronteriza.

La absorción neta acumulada alcanzó 100,000 metros cuadrados y el inventario creció a 1.30 millones. La incorporación de 142,000 metros cuadrados elevó la disponibilidad a 9.8%. Sin proyectos especulativos, el desarrollo responde ahora a demanda real, infraestructura y eficiencia operativa.

Macías reconoce que la seguridad todavía condiciona costos y decisiones en Tamaulipas; sin embargo, el verdadero golpe de timón para la demanda de espacios industriales en la región vendrá del terreno político-electoral.

Las elecciones marcarán el siguiente horizonte

Las elecciones intermedias de Estados Unidos en noviembre serán la primera prueba para el balance político que acompañará la revisión comercial, según previó HSBC en un análisis sobre el Panorama de Inversión de julio.

Considera que una eventual extensión del Tratado es altamente dependiente de la evolución del proceso electoral en el vecino país. “Yo creo que por ahí vamos a empezar a ver algo”, coincide Macías en alusión a contrapesos que podrían moderar decisiones de la presidencia estadounidense.

“El gobierno, en general, de Estados Unidos, no quiere perder relación con México ni con Canadá. Buscan alianzas; pero la cabeza es la que siempre lleva las decisiones”, comenta.

El sector inmobiliario industrial observará esas señales antes de acelerar proyectos especulativos o comprometer capital de largo plazo. Sin embargo, aunque el T-MEC se enfila a una etapa de incertidumbre recurrente, la logística transfronteriza y la demanda industrial seguirán sosteniendo el vínculo bilateral.