FIBRA UNO creará FIBRA industrial con seis millones de metros cuadrados para aprovechar el nearshoring

La demanda de espacios en parques industriales sigue creciendo debido al interés por aprovechar el nearshoring en México. No sólo de las empresas que buscan expandirse en México o las que llegan al país por primera vez, son las interesadas.

Por el lado del sector inmobiliario, también se han tomado decisiones para tener inmuebles listos para ser ocupados.

• Al cierre del primer semestre de 2023, la demanda por el nearshoring ascendió a casi 800 mil metros cuadrados, esto representó un crecimiento superior al 38% comparado con el mismo periodo del año anterior y la demanda industrial fue impulsada por la expansión del sector automotriz y los mercados de la frontera norte, de acuerdo con CBRE.

Para aprovechar el momento por el que pasa México y las oportunidades que brinda el nearshoring, el Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces, FIBRA UNO (FUNO) había anunciado la intención de segregar las propiedades con vocación industrial que tiene dentro de su portafolio diversificado donde hay inmuebles de oficinas, centros comerciales, hospitales, etcétera.

FUNO, realizó una asamblea con los Tenedores de CBFIs (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios) donde se aprobó este 9 de octubre, la “segregación del portafolio de inmuebles con uso o vocación industrial o los derechos sobre dichos inmuebles del fideicomiso (los “Activos Industriales”).

"La finalidad de aprovechar la ventaja de la proximidad de México con su principal socio comercial -Estados Unidos de América- y el fenómeno de relocalización de procesos de producción y distribución a nuestro país conocido como nearshoring”.

Armando Rodríguez, director de Análisis de Punto Casa de Bolsa, resaltó que el anunció dado a conocer previo a la votación se había tomado como una noticia positiva “el consenso de analistas y demás inversionistas de FUNO habían sugerido a la administración desde hace dos años (particularmente desde el inicio de la pandemia) debido a que el sector industrial ha mostrado una gran fortaleza en sus fundamentales porque fue uno de los más resilientes en términos de ocupación de los clientes”.

¿En qué consistirá la segregación de propiedades industriales de FUNO?

De acuerdo con el comunicado del primer y mayor fideicomiso de inversión en bienes raíces de México y América Latina, se destacan los siguientes pasos:

• La aportación de los Activos Industriales a un vehículo de nueva creación, cuyo fin principal será llevar a cabo inversiones o coinversiones, inclusive con partes relacionadas.
• Dentro de los parámetros autorizados en el Fideicomiso y la legislación vigente aplicable, obtener, tramitar y contratar nuevos financiamientos y deuda con las instituciones financieras en México y el extranjero.
• Sujeto a las autorizaciones requeridas, la transferencia o cesión de la deuda correspondiente, una parte proporcional de los valores representativos de deuda emitidos por el Fideicomiso, colocados en México o en el extranjero, así como, deuda bancaria ligada a los Activos Industriales y sus accesorios. La emisión, a través un vehículo de los conocidos como “fideicomisos de inversión en bienes raíces” o “FIBRAs”, de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios, y su inscripción en el Registro Nacional de Valores, su listado en la Bolsa Mexicana de Valores, su oferta pública en México y en caso de ser necesario su oferta pública o privada en los Estados Unidos y en otros países.

¿Qué representa la decisión de FUNO para el sector de parques industriales?

Previo a la decisión tomada en la asamblea por FUNO, Armando Rodríguez, contextualizó que los inversionistas habían sugerido a la FIBRA constituir una nueva con vocación industrial y aunque al inicio la respuesta fue que daría la percepción de que el portafolio restante estaría emproblemado, fue lo que había detenido la iniciativa.

Si sólo ves las propiedades industriales de FUNO, su Área Bruta Rentable tiene aproximadamente seis millones de metros cuadrados y eso la ubicaría en la Fibra más grande del mercado… La nueva FIBRA seguirá siendo parte de FUNO en su mayoría, pero otro porcentaje será destinado a nuevos inversionistas y la idea de que se lance esta nueva FIBRA es que FUNO siga teniendo el control en la administración de esta FIBRA pero al escindirla te da la oportunidad de captar nuevos recursos para poder seguir creciendo el portafolio, es decir, que el inversionista puede comprar sólo los activos industriales.”

Armando Rodríguez, director de Análisis de Punto Casa de Bolsa

Al respecto, Alejandro Delgado, Country Manager México de SiiLA consideró que la decisión es benéfica para FUNO porque un FIBRA centrado exclusivamente en propiedades industriales ofrece a los inversionistas una exposición directa al sector.

“Un FIBRA especializado en un solo activo, suele contar con un equipo de gestión altamente especializado y con un profundo conocimiento del sector. Esto se traduce en una gestión más eficiente y en la capacidad de tomar decisiones más acertadas en relación con las propiedades industriales”, complementó Alejandro.

Parques industriales en México: clasificación, etapas de desarrollo y demanda frente al nearshoring

FUNO apuesta por el segmento de parques industriales

En cuanto al mercado de parques industriales, Carlos López Jones, editor en Jefe de Tendencias Económicas resaltó que dicho mercado es una muy buena opción inmobiliaria en este momento dependiendo de la zona, “crecen con fuerza en la frontera norte de México por el tema del nearshoring, esto está generando una gran demanda de parques industriales en un momento donde hay poca disponibilidad de inmuebles para arrendamiento”.

Agregó que algo importante es conocer si las rentas estarán fijadas en pesos o dólares, en general en el sector industrial está dolarizado, pero “el super peso ya me afectó con el 15% en un ejemplo donde la renta fuera de 10 dólares antes se recibían 200 pesos y con un tipo de cambio a 17.50 pesos recibo 175 pesos y eso afecta mi utilidad”.

Destacó que la industria en general representa entre 20 y 25% del Producto Interno Bruto (PIB) de México y la industria de la construcción tiene aproximadamente 5%, sin embargo, “la construcción hecha por la iniciativa privada debe poner atención porque el tema de tasas de interés ha colocado el crédito a la construcción en más o menos 14%.”

Alejandro Delgado coincide en que el sector industrial está en una fase de expansión dentro del ciclo inmobiliario en prácticamente todo el país, se observan tasas de disponibilidad en constante disminución, llegando incluso a mínimos históricos, “al mismo tiempo que se registra un aumento sostenido en ellos precios del mercado y la expansión se mantendrá probablemente al menos un par de años más.”

Nearshoring y demanda de parques industriales, la oportunidad para Fibra Uno

FUNO dio a conocer en el Suplemento informativo del Segundo Trimestre de 2023 que “el nearshoring continúa siendo un motor de crecimiento para la industria, y nosotros continuamos recibiendo múltiples solicitudes de espacio de empresas estadounidenses, asiáticas y europeas. Aproximadamente el 50% de estas solicitudes de espacio provienen de primerizos en México, y otras empresas con la intención de hacer crecer su negocio en el país”.

En un documento difundido por Fibra UNO se menciona que en los últimos meses se ha observado un crecimiento importante en la demanda por los espacios industriales en el país derivado del crecimiento del sector logístico por el impulso del e-commerce, así como por la reubicación de las cadenas de valor y suministro globales.

Con la intención de acceder a capital y liberar el valor para los activos industriales, FUNO busca analizar una segregación de sus activos con uso o vocación industrial con la finalidad de ser aportados directa o a través de coinversiones a un nuevo vehículo (“Fibra Industrial”)".

Adicionalmente, se menciona en el documento que han encontrado el espacio necesario para responder a las necesidades de crecimiento de sus inquilinos de su cartera estabilizada y destacan que son dueños de aproximadamente un millón de metros cuadrados de terreno listo para potencial desarrollo inmediato a medida que la demanda continúe.

“La dinámica de oferta y demanda en el sector industrial permanece fuerte, y la ocupación continúa en niveles récord, no sólo para el segmento industrial en general, sino también para nuestro portafolio industrial ubicado estratégicamente. La ocupación de nuestro portafolio industrial cerró el trimestre en 97.6%.”

Nearshoring, ¿una realidad para México?

¿Cómo está constituido el portafolio industrial de FUNO?*

• Más de seis millones de metros cuadrados de Área Rentable Bruta (ABR)
• 180 inmuebles en operación
• 3.6 años es la duración promedio de los contratos de arrendamiento
• 97.6% de ocupación en sus propiedades industriales
• 142 mil 489 metros cuadrados disponibles
• Cinco millones 870 mil 52 metros cuadrados ocupados
• Siete mil 224 millones de pesos en ingresos anuales en rentas
• Cuatro millones 498 mil metros cuadrados de ABR total para el sector de logística
• Un millón 317 mil metros cuadrados de ABR total para el sector de manufactura ligera

*Datos al Segundo Trimestre de 2023

Entidades de México con presencia de parques industriales de FUNO

• Aguascalientes
• Baja California
• Chiapas
• Chihuahua
• Ciudad de México
• Coahuila
• Durango
• Estado de México
• Guanajuato
• Hidalgo
• Jalisco
• Morelos
• Nuevo León
• Puebla
• Querétaro
• Quintana Roo
• Sonora
• Tamaulipas
• Zacatecas