Parques industriales en México: clasificación, etapas de desarrollo y demanda frente al nearshoring

Los parques industriales fueron los grandes ganadores del nearshoring debido a que algunas empresas están trasladando parte de sus procesos productivos a México para vender al mercado de consumo más grande que es Estados Unidos. Además, nuestro país es un hub importante al contar con Tratados de libre comercio que le dan acceso preferente a más de 50 países.

• En el último año y medio, la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) ha captado una demanda de 2.5 millones de metros cuadrados para espacios industriales donde 43% de las empresas interesadas son de China. Así como empresas de dicho país que anteriormente se ubicaron en Malasia, Vietnam o Taiwán.

Sin embargo, en los últimos dos meses hubo un crecimiento en el interés de Corea para quedarse en el Bajío para integrarse a las cadenas en México, sobre todo las empresas Tier 2 o Tier 3.

Año	Demanda de nearshoring (metros cuadrados)	Número de parques industriales	Inquilinos	Empleos
2019	0.35 millones	273	2500	2 millones
2022	1.4 millones	432	3800	3 millones
2023/2025	Más de 3 millones	Más 50	Más de 453	Más 2 millones

Parques industriales en México

Un parque industrial es una superficie geográficamente delimitada y diseñada para el asentamiento de la planta industrial en condiciones adecuadas de ubicación con infraestructura, equipamiento, servicios básicos y una administración permanente que permita una operación continua.

Claudia Esteves Cano, Directora General de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), mencionó que actualmente se trabaja en un nuevo censo de la mano del Inegi para incluirlo en el Censo de Unidades Económicas que se hará en 2024 para que los parques industriales sean contados.

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Durante el desayuno para socios organizado por la Asociación Mexicana de Transporte Intermodal (AMTI), Esteves refirió que hoy hay 50 nuevos parques industriales en México en distintas etapas de desarrollo.

Sin embargo, se debe considerar que éstos podrían comenzar a operar en 2023 (los que estén más avanzados en la construcción) y el resto de manera paulatina hasta 2025. En el caso de las cifras de Inversión Extranjera Directa, se refiere al dinero que ya entró al país.

Un parque industrial puede requerir aproximadamente 60 hectáreas y específicamente para uno de sector logístico, pueden ser entre 10 a 15 hectáreas. En un escenario ideal donde el desarrollador cuenta con los permisos completos y el capital necesario, la construcción puede tardar dos años".

Claudia Esteves Cano, Directora General de AMPIP

¿Cuáles son las etapas de desarrollo de los parques industriales?

De acuerdo con cifras de CBRE en 2022, la absorción neta (metros cuadrados rentados) fue de 4.3 millones.

Históricamente, todos los parques industriales tienen las llamadas, naves de metal que son aquellas listas para que una empresa llegue a ocuparla. Las naves de inventario, normalmente tenían una disponibilidad de entre el 6 y 7%, para 2022 había 2% a nivel nacional y en algunos puntos de la frontera norte hay 0%".

Etapa	Porcentaje de los parques industriales	Descripción
0	24	Se cuenta con el terreno y se están llevando a cabo lo procesos para iniciar la construcción.
1	15	El parque industrial está obteniendo todos los permisos necesarios de las autoridades competentes para realizar las obras de infraestructura, así como todas las factibilidades de servicios (agua, energía, gas, teléfono e internet).
2	48	El parque industrial está desarrollando las obras de infraestructura (calles, casetas, delimitaciones, etc)y se encuentra implementando los servicios en los lotes.
3	13	El parque industrial está realizando las acciones necesarias para que pueda instalarse la primera empresa.

Nearshoring, ¿una realidad para México?

Clasificación de los parques industriales

Desarrollo de su infraestructura

• En construcción. Aproximadamente 10% de los parques industriales está en esta clasificación, por lo que cuentan con los proyectos ejecutivos y los permisos necesarios por parte de las autoridades para realizar las obras de infraestructura.
• En operación. El 90% de los parques industriales tiene los permisos y licencias otorgados por las autoridades para estar en funcionamiento y han terminado las obras de infraestructura.

El perimetro que lo delimita

• Cerrado. El 68% de los parques industriales se encuentra delimitado en su totalidad por una cerca, barrera periférica o barda, además de un punto de acceso controlado.
• Abierto. El 32% de los parques industriales no cuenta con barda o barrera periférica, sin embargo, tiene accesos vigilados con casetas, cámaras y plumas en algunos puntos del inmueble.

Vocación

• Manufactura. El 12% de los inmuebles industriales corresponde a esta categoría donde se alberga prinicpalmente a empresas en operación enfocadas a las actividades de fabricación, elaboración o producción de bienes.
• Logística. Aproximadamente 12% de los espacios industriales donde hay empresas dedicadas a gestionar las actividades de transporte y distribución de bienes.
• Uso mixto. El 75% de las empresas en estos inmuebles se dedican a la manufactura y logística.
• Dedicado. Sólo 1% corresponde a esta clasificación que alberga a los proveedores encargados del suministro de componentes y actividades de ensamblaje de fabricante de equipo original.

Sectores con mayor dinamismo en la industria

54%	Manufactura
18%	Automotriz
17%	Logística
3%	High - Tech
8%	Otros

Mercados con mayor actividad

41%	Norte	Monterrey, Juárez, Saltillo y Tijuana
30%	Bajío - Occidente	Guanajuato, Querétaro, San Luis Potosí y Jalisco
17%		Ciudad de México y Área Metropolitana

Hacia adelante se espera la publicación de la Ley de Infraestructura de la Calidad donde se establecerán las normas y estándares relacionadas con la Norma Mexicana de Parques Industriales, donde habrá una definición de qué es un parque industrial, estableciendo los criterios mínimos y máximos para que sea considerado como tal.