Los parques industriales en México estaban ocupados por empresas dedicadas a la manufactura diversa, sin embargo, de unos años para acá el sector de la logística ha tomado más relevancia con 33% de la representación y la manufactura el 35%.
- Durante 4 o 5 años más se verá una construcción intensiva de parques industriales para abastecer de espacios a las empresas que buscan instalarse en México y de acuerdo con la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) se proyecta que de 2024 a 2027 habrá una demanda por nearshoring de más de tres millones de metros cuadrados.
En este sentido, Sergio Argüelles, presidente de la AMPIP dio a conocer que los miembros de la Asociación ha invertido más de dos mil 790 millones de dólares en 2023.
Sectores más dinámicos:
- 36% - Manufactura diversa
- 33% - Logística
- 14% - Automotriz
- 9% - E-commerce
- 4% - Alimentos y bebidas
- 4% - Otros
Nearshoring incentivará la construcción de parques industriales
Históricamente el mercado de parques industriales había mantenido un nivel de disponibilidad de espacios de entre el 5.5 a 6%, sin embargo, entre 2021 y 2022 se vio una baja en ésta, donde destinos como Tijuana, Ciudad Juárez o Monterrey donde las empresas arrendan de inmediato lo que se construye.
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023(3T) | |
|---|---|---|---|---|---|
| Absorción neta* | 2.0 millones m2 | 2.1 millones m2 | 3.5 millones m2 | 4.2 millones m2 | 3.5 millones m2 |
| Disponibilidad** | 5.5% | 6.3% | 3.8% | 2.1% | 2.1% |
*Millones de m2 ocupados menos millones de m2 desocupados en el mismo periodo.
**Metros cuadrados listos para una empresa puede instalarse.
Actualmente hay 50 nuevos parques industriales en distintas etapas de construcción con más de dos mil hectáreas desarrolladas en 30 municipios diferentes de la República Mexicana como: Monclova, Ramos Arizpe, Piedras Negras, Saltillo, Ciénega de Flores, Pesquería,Apodaca, Tepeji del Río de Ocampo, León, Guadalajara y en la Ciudad de México en las alcaldías de Coyoacán, Benito Huárez y Gustavo A. Madero, entre otros.
En 2023 la demanda de espacios recibida por la AMPIP, sin contar la directa por los socios, fue de 3.1 millones de metros cuadrados procedentes de 20 diferentes países manteniendo esta misma tendencia podemos pensar que en 2027 superaremos una demanda acumulada de seis millones de metros cuadrados",
Sergio Argüelles, presidente de la AMPIP
| 2020 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Número de parques industriales | 273 | 432 | 460 |
| Inquilinos (empresas) | 2,500 | 3,700 | 4,000 |
| Millones de metros cuadrados desarrollados | 64 | 72 | 80 |
Los socios de la AMPIP han puesto sus esfuerzos por construir naves industriales para aumentar el inventario para que en cuanto una empresa decida instalarse en México tengan un lugar para llegar a operar.
| 2019 | 2022-2023 | 2024-2025 | 2026-2027 | |
|---|---|---|---|---|
| Demanda nearshoring (millones de metros cuadrados) | 0.35 | 3.1 | +2.0 | +1.0 |
| Parques industriales (número) | 273 | 432 | +30 | +20 |
| Inquilinos (número) | 2,500 | 4,000 | +300 | +100 |
| Empleos (millones) | 2.0 | 3.0 | +1.0 | +1.0 |
Demanda de parques industriales y inflación provoca aumento en las rentas
Para construir naves industriales se deben considerar diversos factores que un cambio en ellos, provocaría un retraso en el desarrollo de los proyectos.
Sergio Argüelles se muestra optimista al reconocer que no hay un problema de financiamiento para la construcción de los proyectos industriales que por ahora son la mejor inversión.
Enfatiza que hay interés por parte de los capitales extranjeros provenientes de los fondos de pensión de Estados Unidos, Canadá, Europa y Asia. Sin embargo, se espera que para el año siguiente bajen las tasas de interés para obtener financiamiento a una mejor tasa.
No se desarrolla al ritmo de la demanda no por falta de interés o financiamiento. Para desarrollar un parque industrial debe existir una coordinación para identificar el terreno y realizar los trámites correspondientes".
Sergio Argüelles, presidente de AMPIP
Complementa que las reglamentaciones es un proceso que se lleva dos a tres años y en el caso de dotarlos de infraestructura, tan sólo una subestación eléctrica se lleva 18 meses entre tramitarla y construirla.
Se ha detectado un incremento en el precio de las rentas por metro cuadrado siguiendo un patrón como el de Estados Unidos que ronda incrementos entre 20 y 30%, nuestro país no está tan alto, por ejemplo en los mercados del norte del país son alzas de entre 10 y 15%.
Adicionalmente, se ha registrado un incremento en el precio de los materiales de construcción principalmente en el acero y el concreto, el costo de desarrollo ha subido entre 10 y 15% que también es un factor para el aumento del precio de las rentas.
Sergio Agüelles opina que la Ciudad de México siempre tendrá una vocación logística debido al tamaño de la población que se necesita abastecer de productos.
Se ha visto que los edificios clase B de la Ciudad de México en la vieja zona industrial que están obsoletos pueden ser reconstruidos como lo que ha sucedido en Ciudad Juárez.
En dicha ciudad del norte en la vieja zona industrial maquiladora, muchas naves se han quedado obsoletas y con baja altura para el tipo de industria actual, por ello, se están comprando y reconstruyendo.
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