Retail presiona rentas y demanda de la infraestructura logística

La alta demanda de espacios para logística, distribución y almacenamiento está redefiniendo los costos, las ubicaciones y la planeación operativa de la industria en el centro de México. Con niveles de ocupación cercanos al 98% y rentas industriales en máximos históricos, el mercado inmobiliario industrial vive una etapa de fuerte presión impulsada por el consumo interno, de acuerdo con lo expuesto durante la Sesión virtual con medios de Fibra Uno – Reporte financiero 1T2026. 

Fibra Uno y Fibra Next ofrecieron una radiografía del mercado industrial en la región, subrayando que la logística doméstica se ha convertido en el principal motor de absorción de espacio, por encima de la manufactura orientada a exportación. 

La logística de consumo sostiene la demanda industrial 

En la sesión participaron Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno; Raúl Gallegos, director general de Fibra Next; y Jorge, directivo del fideicomiso. Los ejecutivos coincidieron en que el crecimiento del retail, el ecommerce y las operaciones de distribución ha mantenido una demanda constante de espacios industriales, particularmente en el Valle de México. 

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Raúl Gallegos destacó que la ocupación del portafolio industrial se mantiene alrededor del 98%, un nivel históricamente alto que refleja la dificultad creciente para encontrar naves disponibles de gran escala. A diferencia de otros ciclos, esta demanda no responde a proyectos manufactureros de exportación, sino a operaciones logísticas enfocadas en abastecer el mercado interno. 

Alta ocupación impulsa rentas industriales a máximos históricos 

La presión sobre la disponibilidad se ha traducido directamente en un ajuste al alza de las rentas industriales. Durante la sesión, los directivos señalaron que los nuevos contratos en corredores estratégicos del centro del país ya se sitúan en rangos de 10 a 12 dólares por metro cuadrado al mes, niveles que no se habían registrado previamente en el mercado. 

Gonzalo Robina explicó que este incremento no se limita a nuevos arrendamientos. De forma gradual, las renovaciones también están alineándose a precios de mercado, reemplazando contratos históricos que se mantenían entre seis y siete dólares por metro cuadrado. Esta dinámica introduce una nueva variable de presión en los costos logísticos y obliga a las empresas a replantear su planeación inmobiliaria con mayor anticipación. 

Nuevos corredores industriales ganan protagonismo logístico 

El norte del Valle de México se consolida como el principal eje de crecimiento industrial-logístico. Corredores como Cuautitlán, Tultitlán, Huehuetoca y Zumpango, junto con su conexión estratégica con el Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA), concentran algunos de los desarrollos más ambiciosos en términos de superficie y capacidad operativa. 

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En esta región, los portafolios de Fibra Uno y Fibra Next incluyen parques industriales con más de un millón de metros cuadrados en construcción, con planes de expansión que podrían alcanzar hasta cuatro millones de metros cuadrados en etapas posteriores. La disponibilidad de grandes extensiones, la conectividad carretera y ferroviaria, y la cercanía con el principal mercado de consumo del país explican el creciente protagonismo de estos corredores. 

Planeación anticipada, clave para la operación logística 

La saturación de zonas industriales tradicionales dentro del Valle de México ha reducido las alternativas disponibles para operadores logísticos, centros de distribución y empresas de última milla. En este contexto, asegurar espacio con anticipación y evaluar nuevas ubicaciones se convierte en un factor estratégico para mantener niveles de servicio, eficiencia operativa y competitividad en costos. 

Desde la perspectiva compartida por los directivos durante la sesión, el escenario para el resto de 2026 apunta a la continuidad de esta tendencia. Mientras el consumo interno siga impulsando la demanda de infraestructura logística y la incorporación de nueva oferta avance de forma gradual, el mercado industrial del centro del país seguirá caracterizándose por alta ocupación, rentas elevadas y una competencia creciente por ubicaciones estratégicas. 

El real estate industrial se ha convertido en un componente central de la estrategia operativa, y anticiparse a un mercado cada vez más presionado será clave para sostener el crecimiento de la cadena de suministro.