Así está cambiando el sector de parques industriales en México

Ha habido una evolución en las superficies que se están consumiendo en México para habilitar centros de distribución. Y el nearshoring tiene mucho que ver en ello.

Así lo aseguraron Rafael McCadden, SIOR Industrial & Logistics Director de Colliers Mexico City y Juan Carlos Méndez, Director Colliers Guadalajara, en el podcast Parques industriales en México, que forma parte de la sexta temporada de  THE LOGISTICS WORLD® PODCAST.

Hace pocos años, pensar en arrendamientos de 100,000 metros cuadrados era muy poco común y el tamaño del ticket ha venido creciendo, comentaron los especialistas.

Ventajas para el nearshoring

El nearshoring explosiona en México a partir de la pandemia y se da una disrupción en las cadenas de suministro porque se busca traer parte de la producción a un lugar más cercano donde haya mucho más control, explicó Méndez.

En México, indudablemente, tenemos ventajas competitivas muy importantes: más de 30 años del Tratado de Libre Comercio con Estados Unidos y Canadá, una frontera que permite compartir una experiencia cultural, ya no solamente por el mercado latino, sino por la manera que sabemos ya hacer negocios unos y otros permanentemente, detalló.

También destacó que existe una relación positiva de costo de mano de obra con la calidad.

El top de los principales parques industriales en México al 2024

McCadden secundó lo dicho y añadió un listado de diversos factores que han beneficiado a México como consecuencia del nearshoring, entre ellos:

• El alza al precio de los contenedores por el tráfico marítimo
• Manufactura detenida por la pandemia
• Conflictos en el Mar Rojo y el Canal de Panamá

Y eso ha detonado la aparición de distintos centro de manufactura en varias partes del país.

Méndez señaló que la demanda se ha activado de manera muy importante.

Si hablamos de forma específica, en Guadalajara, el inventario de naves Clase A, que son típicamente las que dan servicio a estas compañías que están llegando, ha crecido entre el 2019 y el 2023 en 34%, de 5.5 millones a 7.4 millones de inventarios.

Carlos Méndez

Sin embargo, la tasa de disponibilidad no ha podido crecer arriba del 1%.

Una creciente demanda de infraestructura industrial

Remarcó que la infraestructura de naves industriales sigue siendo rebasada por la dinámica del mercado que tiene que ver con el nicho y tiene que ver con lo que atrae a su alrededor.

Son temas ya no nada más de manufactura, sino también logísticos, abundó.

Los desarrolladores están trabajando de manera importante en crecer sus inventarios para poder satisfacer la demanda.

Seguimos viendo este patrón que cada año el inventario crece históricamente, se construye más de lo que se va a construir jamás y se absorbe nuevamente más de lo que se sigue construyendo, apuntó.

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La era de los pre arrendamientos

Y precisamente eso motiva a fenómenos como la compra de tierra y la especulación. Eso origina que las empresas inomobiliarias ya no puedan ofrecer a sus clientes con tanta soltura espacios con los requerimientos necesarios.

Y eso está ocasionando otro tipo de fenómeno: los pre arrendamientos.

Hay naves en construcción a las que siete o más empresas ya le echaron el ojo, todos van tras la misma nave y ese boom está levantando los precios, indicó McCadden.

A veces una firma cree que ya tiene apartado un espacio y de pronto llega una empresa con más recursos y gana la nave porque se mueve más rápido. Hay quienes no pueden hacerlo pero es como está funcionando el mercado hoy.

Rafael McCadden

Nuevas características de las naves industriales

El experto agregó que la especialización de los espacios y la demanda de dimensiones es otros de los cambios que está experimentando el sector.

Las naves son cada vez más altas por las dimensiones de los montacargas que se usan ahora y eso trae otros retos como son los sistemas contraincendios.

A ello se suma que cada vez más se están automatizando los centros de distribución.

Otro factor a considerar es la última milla y usos de suelo, lo que complica cada vez más al sector por temas políticos y económicos.

Aseguró que existe una mayor restricción de usos de suelo y eso ha generado también que los precios vayan hacia arriba.

Hay algunas empresas que están haciendo reconversiones, enfocándose en proyectos verticales, lo cual es un tema común en países como Tokio y China.

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