Un sector que trabaja para lograr su máxima ocupación
El sector de los parques industriales en México se vio afectado por la crisis económica mundial que se presentó en 2008 y 2009, la cual provocó una disminución no sólo del nivel de ocupación de estas infraestructuras, sino también del sector manufacturero en el país. Esa situación se acrecentó debido a la renovación de contratos de arrendamiento que se dio en esas fechas.
A finales del 2010 —según datos de una encuesta de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP)— el nivel de ocupación subió a 86% y actualmente se encuentra casi al 90% gracias a la llegada de nuevas empresas a este sector. No obstante, Claudia Avila Conelly, Directora General de esa asociación, sostuvo que hoy en día todavía no se observan proyectos nuevos, pero sí existe una oferta importante que necesita ser cubierta.
En contraste, Avila Conelly aseguró que el sector de parques logísticos ha tenido un mayor dinamismo con proyectos nuevos en zonas del país como el Estado de México, Guanajuato y San Luis Potosí debido a la búsqueda de las empresas por ser más eficientes en costos.
En los últimos 10 años, complementó Rafael Kalach Kichy, Director General de Blokk Properties, los parques logísticos han tenido auge en las grandes ciudades como la de México, Monterrey, Guadalajara y Querétaro. Y otras ciudades de menor tamaño también han tenido su crecimiento como Villahermosa, Mérida, Cancún, Veracruz, Culiacán y Tijuana.
Alan Alfaro, Director Industrial de Alles Group, contextualizó que en la zona del Bajío se ha abierto una ventana importante de oportunidades para los parques industriales de la zona con las nuevas plantas de Honda y Mazda, pues las compañías que les proveen insumos para el ensamble buscarán estar estratégicamente ubicados para cumplir con las entregas just in time.
En el Estado de México, especificó Alfaro, existen otros proyectos como por ejemplo el Centro de Personalización de Vehículos de Ford Cuautitlán, donde ensamblan el Focus, y el ensamble del Fiat 500 en Toluca por parte de Chrysler, que impulsarán aún más el arrendamiento de las naves especulativas situadas en los parques aledaños a las plantas.
“Uno de los factores que determinan las nuevas inversiones no sólo es el costo de la mano de obra como tradicionalmente ha sido, sino el costo del transporte, aquí México tiene una gran ventaja para los proyectos que buscan atender el mercado de Estados Unidos porque en ubicación geográfica, a pesar de que todavía tenemos mucho por mejorar, seguimos siendo muy competitivos respecto a costo para las empresas de manufactura y distribución que quieren atender el mercado estadounidense”, enfatizó Avila Conelly.
En este punto, coincidió Omar Terán, Director Regional Mexico, Hidalgo & Puebla de O´Donnell, al señalar que los parques industriales representan la mejor opción para las empresas que pretenden instalarse en tierras mexicanas o que están buscando opciones de relocalización. El panorama es muy claro y deberá seguir enfocándose a desarrollar opciones que además de ofrecer localizaciones realmente funcionales permitan a las nuevas zonas desarrollar oportunidades de progreso, puntualizó.
Con la reactivación económica, dimensionó Alejandro Zarazúa Menchaca, Vicepresidente de Business Development de CPA, cada vez más empresas líderes en servicios logísticos y manufactura siguen buscando reducir sus costos operativos y han innovado en la operación de sus centros de distribución y plantas de producción, generando inversiones importantes en infraestructura y tecnología.
A la par de la evolución de los sistemas de transporte sin importar su tipo (marítimo, terrestre o aéreo) se ha producido una sinergia con los desarrolladores inmobiliarios en México para abastecer el mercado con producto inmobiliario más sofisticado y adecuado a sus necesidades, agregó Zarazúa.
En contrataste, Anna Solórzano, Marketing & Corporate Events Manager- Latin America de Prologis, manifestó que últimamente ha habido una reducción de la aportación de metros cuadrados a la oferta habitual que veía desarrollándose con un excelente ritmo, no obstante, dijo que esta situación no ha afectado de manera excesiva en su ocupación a los parques logísticos sobre todo a los que están en los principales tres mercados del país (Distrito Federal, Guadalajara y Monterrey). Hay una recuperación paulatina en el país y con ello el arranque de nuevas construcciones, describió.
La AMPIP representa 200 parques industriales en 21 estados de la República Mexicana, de los cuales el 50% son de origen extranjero; y los inquilinos que albergan estos parques son alrededor de dos mil. Entre ellos están generando 1.7 millones de empleos.
En cuanto a parques logísticos, este organismo no tiene un censo de cuántos existen, sin embargo, asegura que hay algunos proyectos que están en proceso, incluso gobiernos estatales están desarrollando plataformas logísticas o centros multimodales. La Secretaría de Economía, según esa asociación, está haciendo un estudio para identificar el avance de los proyectos que hay y cuáles están en planeación, a través del Programa Nacional de Plataformas Logísticas que se inauguró este año.
Infraestructuras logísticas sostenibles
De acuerdo con Omar Terán, en los avances de las infraestructuras tanto industriales como logísticas la principal característica que se observa es la eficiencia en la nave a fin de que los edificios estén en armonía con los medios que los rodean con sistemas y áreas más verdes y con mayor distribución de espacios.
La implementación de medidas ecológicas como energía limpia y renovable es lo que está permeando en los desarrollos inmobiliarios industriales, apuntó Anna Solórzano.
Además de eso, el Vicepresidente de Business Development de CPA documentó que los desarrolladores en México están ofreciendo elementos como: mejora del sistema constructivo apegándose a las tendencias sostenibles, incremento de altura, mayor distancia entre columnas, mayor área de maniobras, incremento de andenes, menor conectividad, puertos secos y servicios multimodales.
“Los desarrolladores, atentos al nuevo programa, están abiertos a realizar adecuaciones a los proyectos, adaptándose a las necesidades de cada usuario, como sería el caso de rociadores, lámparas con protección para producto alimenticio, construcciones con certificación FM (Factory Mutual) edificios verdes, etcétera”, afirmó Alán Alfaro.
Kalach Kichik reveló que se han hecho grandes avances en el ahorro de energía eléctrica utilizando lámparas ahorradoras instaladas con sensores de movimiento y celdas solares para recarga de baterías de montacargas. Además describió que se están utilizando materiales aislantes en la techumbre y láminas de baja absorción de calor. La reutilización de agua de proceso y agua tratada es un factor determinante, dijo.
Para fomentar la calidad de las infraestructuras, la AMPIP promueve la certificación de parques industriales NMX-R-046-SCFI-2011, la cual evidencia que los edificios tienen lo que ofrecen como agua, energía eléctrica, diseño, calles adecuadas, volúmenes en agua, entre otras características.
La AMPIP lleva cabo el programa nacional de certificación de parques industriales 2011 con apoyo del Fondo PYME, y a la fecha ya tiene 40 parques que se van a certificar este año bajo esa norma. También ha implementado la certificación de Calidad Ambiental para promocionar parques limpios con la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (PROFEPA), que evidencia el cumplimiento de toda la normatividad en materia ambiental en todos los parques.
Una vez que un parque obtiene esa certificación puede combinarla con el certificado de empresa limpia; y aunque todavía ningún parque en México logra esa doble certificación, se sigue promoviendo.
Otro sistema de certificación de edificios sostenibles es el LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) desarrollado por el Consejo de la Construcción Verde de Estados Unidos (US Green Building Council) y que busca avalar que el edificio cuenta con ciertas características de sustentabilidad. Y pese a que en nuestro país no es fácil de obtener por el costo que implica, los parques en los nuevos edificios que están por construirse tratan de que cumplan con estos criterios.
Al respecto Claudia Avila reconoció que es muy complicado que un edificio pueda cumplir los tres estándares mencionados anteriormente. “Al final se trata de buscar un promedio, eso en innovación porque en cuanto a implementar tecnología no lo hemos visto”, remarcó.
Perspectivas a futuro
Las perspectivas de crecimiento del sector de parques industriales y logísticos son tan impredecibles de pronosticar como el comportamiento de la economía. Para la AMPIP este sector está íntimamente ligado a los flujos de inversión extranjera que llegan al país en el sector manufactura, por lo que si la inversión extranjera crece, impacta en los parques.
“No sabemos cuánto va a crecer en nuevos proyectos, lo que estamos pensando es que la tasa de ocupación aumentará, a lo mejor en este año no va a haber proyectos nuevos importantes, pero creemos que la tasa de ocupación pudiera aumentar pero ha habido un mayor dinamismo de ocupación de naves industriales”, evaluó la Directora General de esa asociación.
Este organismo prevé una tendencia hacia los parques tecnológicos, los cuales más que un negocio inmobiliario, se están dando a nivel de subsidios de parte del gobierno. Por otra parte, la asociación estima que en la medida que México alcance el nivel de albergar inquilinos que estén dispuestos a pagar mayor costo como en mercados como Canadá, Estados Unidos y Europa, los parques industriales van a tener mayor presencia.
Para Rafael Kalach el auge de los parques logísticos seguirá debido a que nuestro país está retrasado en la tendencia mundial de tercerización; conforme las empresas sigan utilizando compañías externas para resolver sus necesidades de logística, veremos mayor crecimiento en este sector, condicionó.
El Director Industrial de Alles Group pronosticó que el crecimiento se enfocará hacia zonas cercanas a proyectos carreteros, ferroviarios y puertos marítimos. Desde su punto de vista, los costos de arrendamiento tendrán una baja en los valores al desarrollarse en áreas cada vez más lejanas a los centros urbanos como está sucediendo en los municipios de Tepotzotlán, Huehuetoca y Tepejí del Río, entre otros.
La infraestructura que los gobiernos municipales, estatales y federales han desarrollado hace más viables estas ubicaciones y permiten que los precios se mantengan constantes con mejor calidad de inmuebles y de parques en general, valoró el ejecutivo de Alles Group.
“El desarrollo de infraestructura logística e industrial a nivel nacional, va a continuar evolucionando e incrementándose. México es un país con una posición estratégica inmejorable. El uso inteligente de los terrenos, así como el encarecimiento de los mismos dará la pauta en innovación en el uso inteligente de los terrenos, el crecimiento vertical es una solución que empezamos a observar en ciertos tipos de industrias que no dudamos vaya a permearse al resto de las industrias”, concluyó Alejandro Zarazúa.
