Parques logísticos inteligentes: panorama actual

El sector de parques industriales siempre ha sido de mucha cautela. Hoy con la coyuntura económica que se vive actualmente debido —entre otras razones— al cambio de gobierno en Estados Unidos y sus políticas en materia de política económica y la incertidumbre en la renegociación del tratado de libre comercio, el sector inmobiliario en México se ha visto impactado en su ocupación.

Jose Luís Rubí, Market Research Manager para México de Cushman & Wakefield (firma global de servicios en bienes raíces), señala que el ambiente macroeconómico actual ha generado que algunos desarrolladores inmobiliarios abran la posibilidad de cerrar acuerdos en pesos, así como establecer cláusulas más precisas para “topar” los tipos de cambio aplicables.

Pese a esta situación, Claudia Ávila Connelly, Director General de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP), asegura que el sector de parques industriales en México se mantendrá competitivo y los flujos de inversión extranjera directa seguirán llegando al país, probablemente en menor monto y va a disminuir un poco el flujo de proyectos de origen estadounidense, pero “no se acaba el mercado, hay que estar listos para recibir la inversión de otros países”, enfatiza.

Cushman & Wakefield revela que al cierre del cuatro trimestre de 2016, el mercado corporativo de la Ciudad de México tuvo una absorción (demanda en metros cuadrados rentados) anual neta de 336 mil metros cuadrados, 4.4% por encima del promedio de los últimos cinco años. Y la tasa de desocupación creció 1.2% comparada con el mismo trimestre del año anterior llegando a 10.7%, al mismo tiempo

Aunado a esto, el inventario creció 6.5%, lo cual muestra cómo el inventario en construcción más grande del continente está enfrentando una expansión sostenida de la demanda, señala la firma global.

De acuerdo con cifras de Carlos García Varela, Senior Vice President Industrial & Logistics, y Bruno Ramírez Torres, Coordinator Market Intelligence de Coldwell Banker Commercial, en los últimos cinco años se ha realizado inversión especulativa en el desarrollo de parques logísticos y/o centros de distribución, el inventario en el Valle de México creció 53% desde 2011 al cierre de 2016.

“Sin duda el mercado está en óptimas condiciones para continuar con este crecimiento, es lo que podemos ver reflejado en los 676 mil metros cuadrados que se encuentran en construcción y que se entregarán a lo largo del primer semestre de 2017”, indican los directivos de Coldwell Banker Commercial.

En opinión de José González, Director Ejecutivo para el Sector Industrial de Cushman & Wakefield, en México ha habido un gran avance en el desarrollo de parques industriales tanto en el norte como en el centro país, sobre todo en zonas del Bajío, pero asegura que en general todo el país tiene gran potencial para el desarrollo de parques altamente desarrollados.

Rubén Imán, Director General de Onest Logistics —operador logístico—  coincide en el crecimiento que está teniendo la zona del Bajío y ve también fuertes a Querétaro y a Monterrey como zonas no sólo de mayor desarrollo inmobiliario, sino también de oportunidad para los operadores logísticos.

Con base en un informe realizado por la AMPIP, a la fecha esa asociación tiene identificados alrededor de 19 nuevos proyectos de parques industriales en un área de dos mil hectáreas, principalmente en zonas de Baja California, Chihuahua, Estado de México, Guanajuato, Jalisco, Nuevo León, Puebla, Querétaro, Tlaxcala y Veracruz.

Las inversiones de estos proyectos ascienden a 700 millones de dólares y están enfocadas a la industria automotriz, centros de distribución, aeroespacial y equipo médico.

Por otra parte, en Jalisco, las autoridades gubernamentales anunciaron en febrero que ese estado cuenta con infraestructura, clústeres, terrenos, centros logísticos y parques industriales necesarios para captar inversión extranjera de otros países y, de esta forma, hacerle frente a la coyuntura política y económica que se vive actualmente con Estados Unidos.

En la región de San Luis Potosí, para este año se sumarán cuatro empresas más al clúster logístico, con lo cual se cerrará el 2017 con un total de 20 empresas. Asimismo, autoridades del gobierno local informaron que existen varias empresas interesadas en participar en un clúster único a nivel nacional, lo cual ha generado interés de otros estados para empezar a desarrollarlo.

En Culiacán, Sinaloa, se ha generado un dinamismo importante en el desarrollo de parques logísticos e industriales. La Secretaría de Desarrollo Económico del estado reveló en febrero del aumento en la venta de los espacios en los parques logísticos, y citó como ejemplo el Parque Agroalimentario Sinaloa Siglo XXI, que implicaría una inversión de alrededor de 121 millones de pesos.

Para la AMPIP, hablar del concepto inteligente implica el uso de la tecnología, la cual va más allá del uso de circuitos cerrados de televisión. Ésta se trata de la aplicación de sistemas como business intelligence o business analytic que permiten un mayor nivel de seguridad durante las operaciones.

Asimismo, esta asociación promueve el mantenimiento y administración de los parques a través del internet de las cosas a fin de que se puedan detectar desperfectos en las infraestructuras y poder agilizar su mantenimiento. A la fecha, según datos de AMPIP, aún no se aplica esta tecnología en los desarrollos inmobiliarios.

Cuestionada de cuándo o qué zonas podrían dar el primer paso para la adopción del internet de las cosas, Claudia Ávila refiere que esto no depende de la región, sino de que los desarrolladores puedan percibir la relación costo-beneficio, pues al día de hoy rentan sus naves sin ese tipo de tecnologías. Sin embargo, considera que para allá va la tendencia.

Desde el punto de vista de José González, el término inteligente va más enfocado a un edificio o inmueble en particular y no necesariamente a un parque. “Antiguamente los parques industriales, o mejor dicho, las zonas industriales se establecían en parcelas con uso de suelo industrial cerca de mano de obra y electricidad y agua primordialmente. Ahora los parques se diseñan basados en cuatro conceptos primordiales: sustentabilidad, logística, seguridad y flexibilidad comercial”, describe González.

Carlos García Varela abunda en este tema y dice que actualmente la ubicación es lo más importante al tener excelentes vías de acceso y conectividad con vialidades primarias, así como el diseño arquitectónico que cuente con tecnología sustentable incluyendo la recuperación de aguas, paneles solares y una certificación LEED.

En México, agrega Rubén Imán, existen parques innovadores enfocados a clústeres de manufactura —sobre todo para el sector automotriz— diseñados exclusivamente para una planta y ubicados cerca de ella. En ese sentido, este tipo de parques más que inteligentes son funcionales, reflexiona el ejecutivo.

La tendencia va hacia “el desarrollo de parques industriales competitivos y sustentables, la implementación de mejores prácticas en materia de protección al medio ambiente. Lo anterior, a fin de que las empresas instaladas dentro de los parques industriales operen en un entorno adecuado que les permita desarrollar sus negocios de manera eficiente”, expresa José González.

Respecto a cómo avanza el número de certificaciones de los desarrollos industriales con el distintivo de parque verde, la Directora General de AMPIP revela que el incremento no ha sido tan rápido como les gustaría, por lo que señala que se aumentará su promoción de manera conjunta con la nueva norma de parques industriales, la cual ayuda a los desarrolladores a cumplir con los estándares de un desarrollo verde, y está por publicarse en el Diario Oficial de la Federal.

Coldwell Banker Commercial considera que uno de los retos importantes a vencer en el sector de parques industriales en México es mantener el nivel de crecimiento sobre todo porque se vislumbra un año difícil debido a la incertidumbre económica. En 2015 y 2016, en México se superó el millón de metros cuadrados de absorción bruta, según cifras de esa firma global.

Onest Logistics ve importantes áreas de oportunidad como operador logístico en el mercado del Bajío y Puebla para atender las demandas del sector automotriz y dar servicio a las plantas que están instaladas en ese lugar. “Como operador logístico el reto es la seguridad y nosotros contamos con mecanismos suficientes para que nuestros clientes tengan la confianza de trabajar con nosotros”, asegura Rubén Imán.

Acerca de qué regiones del país son más viables para el desarrollo de parques inteligentes o altamente desarrollados, Coldwell Banker Commercial documenta que el norte de la Ciudad de México es uno de los mercados más activos y con más desarrollo en cuanto a logística se refiere, incluyendo corredores ya desarrollados como Cuautitlán, Tlalnepantla, Tepotzotlán y lo corredores que se están empezando a madurar como Huehuetoca, Tepejí de Río, Zumpango, por mencionar algunos.

Desde el enfoque de José González, para que haya un mayor desarrollo de parques debe haber mayor demanda tanto de empresas nacionales como trasnacionales y para eso se deben vencer desafíos como la alta dependencia comercial de México con Estados Unidos y buscar una mayor diversificación de las exportaciones; un mayor nivel de infraestructura logística, con accesibilidad ferroviaria y carretera; la disponibilidad de mano de obra y capacitación de la misma; y un mejor clima de seguridad en la región.

“Es importante incrementar la cultura de seguridad a través de la implementación de mejores prácticas, con el fin de que las empresas instaladas en los parques industriales puedan operar en un ambiente de orden y tranquilidad. Entre estas mejores prácticas se encuentran los servicios de seguridad física y patrimonial estandarizados, además del uso de tecnologías que permitan establecer sistemas transversales para vincular a todas las áreas funcionales”, argumenta José González.

En visión de AMPIP, para este año el principal reto —además de la coyuntura con Estados Unidos— es la agilización en los trámites de permisos por parte del gobierno a la hora de rentar una nave y también para que entren las inversiones de una forma más rápida, ya que algunos tardan mucho más tiempo de lo previsto y se hace más lento el proceso.

En opinión de Carlos García, la tendencia que cada vez dirige el rumbo del sector de desarrollos inmobiliarios en México y que será el común denominador en adelante, es el incremento de las certificaciones LEED, sobre todo en empresas europeas, sin dejar de lado la priorización en los espacios adecuados para el trabajador y la seguridad de la infraestructura.

El aumento de las certificaciones para brindar un servicio de la más alta calidad, agrega Rubén Imán, será la prevalencia en los parques funcionales, además de que sean sustentables en el cuidado del medio ambiente.

A futuro, pronostica Claudia Álvarez Connelly, el sector de parques industriales contará con empresas de mayor valor agregado que generen alianza, investigación y desarrollo.

Finalmente, Bruno Ramírez reflexiona: “México ya cuenta con parques que cumplen con el desarrollo arquitectónico y ciertos componentes de tecnología como recuperación de aguas, paneles solares, grandes vialidades, mucha seguridad, etc. Las condiciones existen, pero faltaría que el inquilino final esté dispuesto a invertir en dichos conceptos”.