Para realizar este informe, nos focalizamos en el mercado industrial emplazado en los distintos partidos de la Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA). Dividimos la región en diferentes áreas: Zona Norte, Zona Sur y Zona Oeste. A su vez, contemplamos el mercado de inmuebles industriales en base a dos tipologías: parques industriales y depósitos.
Los parques industriales son terrenos con zonificación industrial, subdivididos en parcelas conforme a un plan general. Se caracterizan por destinarse principalmente a la producción. En cuanto a las operaciones inmobiliarias, se observa un predominio de la actividad de compra-venta, debido a que la inversión en instalaciones resulta mucho más importante que el valor de la tierra.
Los depósitos son establecimientos donde se almacenan los productos industriales y desde los cuales se ejecutan las operaciones de distribución y transporte de los mismos a los puntos de venta, por lo que son auxiliares a los centros productivos. Las operaciones más frecuentes en este caso son las de alquiler, dado que la tercerización en alquiler de espacio permite a las empresas disponer de capital para reinvertir en producción y mano de obra. Este mercado se divide entre un 80% de locatarios y un 20% de propietarios, aproximadamente.
La zona que muestra un mayor grado de concentración industrial es la Norte.
Su ubicación es estratégica, ya que se encuentra en “la ruta del Mercosur”,
una especie de imán para inversiones industriales. La autopista Panamericana
es el eje estructural de esta zonificación, y brinda una calidad y cantidad de accesos
muy amplia que permite una estrecha comunicación con el centro de la Ciudad de
Buenos Aires. Contabilizamos en esta zona 11 parques industriales y cerca del 60% de los depósitos Clase A de la RMBA.
Con otro nivel de infraestructura y accesos, Zona Sur ocupa un segundo lugar en cuanto a la ubicación de establecimientos industriales y consecuentemente de depósitos, agrupando a 7 parques industriales y al 24% de los depósitos Clase A. Esta zona permite una importante conexión con el sur del país, además de la proximidad al aeropuerto internacional y a zonas portuarias. Posee una alta densidad de población y una buena alternativa a nivel de costos. Por otra parte, la construcción y renovación del Acceso Oeste, propició la instalación de centros productivos en Zona Oeste, logrando la concentración de actividad industrial y proyectando un gran crecimiento potencial. Esta zona agrupa en la actualidad a 7 parques industriales y al 16% de los depósitos.
Parques industriales
Los parques industriales son terrenos con zonificación industrial, subdivididos en parcelas, conforme a un plan general. Estos parques pueden ser estatales, privados o mixtos y cuentan con una completa infraestructura que se mantiene
y se mejora, en general, mediante el cobro de expensas. Estas mejoras incluyen: caminos, medios de transporte y circulación, servicios públicos e instalaciones comunes para el funcionamiento de las plantas industriales.
Las empresas instaladas en los parques acceden a numerosos beneficios. Por un lado, la reducción de costos, lograda por el acceso a servicios comunes y la complementariedad productiva (que permite la internalización de efectos externos desaprovechados). Por otro lado, mejores condiciones de seguridad, dada la existencia de vigilancia constante. Algunos parques industriales cuentan, a su vez, con incentivos impositivos. Esto depende de las políticas de promoción industrial de la región en la cual los parques están localizados.
Este tipo de emprendimientos comenzó a construirse en la década del ´70, a partir de los regímenes de promoción industrial fomentados por normativas tanto nacionales como provinciales. Los parques industriales tuvieron una segunda etapa de fuerte crecimiento luego de la crisis de 2001 y la consecuente salida de la convertibilidad, alentados por un nuevo modelo económico y un tipo de cambio competitivo que favorecieron el crecimiento del sector industrial.
En cifras
Actualmente, en Argentina hay más de 8.500 hectáreas de parques industriales, distribuidos en 16 de las 24 provincias del país. La mayor concentración de espacio, en clara correspondencia con la actividad económica, se encuentra en la provincia de Buenos Aires, la cual tiene una participación del 45% del total de parques. Más específicamente, en el Gran Buenos Aires, se concentra el 20% del suelo industrial de todo el país.
Ubicación de los parques industriales
Los parques industriales motorizan el desarrollo económico y social de la región donde se emplazan, facilitando la planificación urbana y la combinación entre el uso industrial y residencial de la tierra. El mayor desarrollo y la mayor cantidad de parques industriales se ubican en el eje Norte de la región. Se destacan los parques: Pilar, Garín y Tortuguitas. Los valores de venta de la tierra en el primero promedian entre los 40 y 50 US$/m2, y la superficie mínima de los lotes es de 10.000m2.
En los ejes Sur y Oeste los valores de venta de la tierra son más bajos, oscilando entre 25 y 45 US$/m2 aproximadamente. Algunos de los parques más importantes de estas zonas son: el Cir 2 (Berazategui), Parque industrial La Plata, Parque Industrial y Tecnológico Quilmes, Parque Industrial La Matanza y La Cantábrica (Haedo, Partido de Morón).
Depósitos
Los depósitos son establecimientos donde se almacenan y desde donde se distribuyen los productos industriales a los puntos de consumo masivo. Estos pueden distinguirse como de Clase A (o premium) o de Clase B, de acuerdo a ciertas características tales como: ubicación, especificaciones técnicas y edilicias, y escala.
El ciclo industrial
La maduración y la concreción de los proyectos de los depósitos suelen llevar entre 2 y 3 años, por eso vemos mayor ingreso de establecimientos y metros cuadrados al mercado en los años posteriores a un importante crecimiento económico. En este sentido, encontramos dos períodos que marcaron picos en el ingreso de metros cuadrados: entre 1.998 y 2.000 ingresaron en promedio 220.000m2 por año, y entre el 2007 y 2008, registramos un promedio de 146.000m2 por año. de almacenaje).
Esto responde al ciclo del producto industrial: un depósito es de rápida construcción y requiere de una inversión relativamente menor (en comparación con las de oficinas y residencial). Pero a la vez, conlleva decisiones que suelen tomar varios años, ya que la evaluación de un proyecto de estas características tiende a depender de la coyuntura y las perspectivas económicas, así como del grado de consolidación de las zonas y la evolución de redes de transporte.
Los depósitos de mayor categoría, es decir, los de Clase A, se ubican predominantemente frente a autopistas o vías de acceso rápido. En materia de infraestructura, poseen módulos entre columnas mayores a 10 metros y una altura libre de 10 metros (esto brinda una importante flexibilidad en el interior del depósito y una mayor capacidad de almacenaje). Tienen hidrantes o matafuegos, y pueden contar con un sistema contra incendios en base a rociadores. A su vez, poseen un contrapiso especial de alta resistencia,
docks de carga y playa de maniobra.
Los depósitos Clase B suelen estar emplazados sobre calles transversales o de segunda línea, frente a autopistas. Poseen módulos entre columnas, tienen una altura libre inferior a 8 metros y sólo poseen matafuegos o hidrantes.
En este informe, nos concentramos en los depósitos Clase A de la RMBA. Encontramos 105 establecimientos (incluyendo los que están hoy en construcción) que suman 1,6 millones de m2 de espacio industrial. Este volumen se ha incorporado al mercado en los últimos 18 años: el 42% corresponde a los depósitos construidos entre 1.992 y 1.999, y el 58% restante, a los del 2.000 en adelante.
La ubicación de los depósitos con respecto a las grandes ciudades y puntos clave (como puertos y aeropuertos) es fundamental, ya que el traslado eficiente de la mercadería a los centros de consumo masivo determina, en gran medida, la rentabilidad del negocio de las empresas productoras.
En cifras
En la actualidad, observamos una reducida oferta de depósitos Clase A, lo que deriva de un escaso nivel de inversión en el sector, sumado a la falta de participación de players internacionales y la ausencia del crédito.
Además, la oferta existente es dispersa. Y muchas veces, no se adapta a los requerimientos de las empresas productoras, por lo que éstas, frecuentemente, optan por la alternativa “Built to suit” (construcción a medida) en la cual el desarrollador construye el establecimiento según los lineamientos del futuro inquilino. Este tipo de negocios (Built to suit) se vio perjudicado por la ley de alquileres, que permite a locatarios rescindir los contratos de locación a cambio del pago de una mínima penalidad. Actualmente, y para disminuir el riesgo de capital de los desarrolladores, estos últimos generalmente solicitan hasta un año de alquiler por adelantado en concepto de garantía y con el fin de financiar parte del proyecto.
Actualmente, el valor promedio de alquiler (asking price) de los depósitos se encuentra en un valor elevado con respecto a la serie histórica: se estima que este año estaría cerrando en el rango que va de US$ 5 a US$ 6/m2. La tasa de vacancia, a pesar de haberse incrementado en los últimos años en torno al 7%, aún continúa en valores bajos.
A pesar de la recesión global, que afectó fuertemente al comercio internacional y a los sectores productivos durante el 2008 y 2009, los precios de los depósitos se mantuvieron relativamente estables, lo que da indicios de que este tipo de inmuebles representa un claro sector de oportunidad en materia de Real Estate.
Las variables del mercado de depósitos Clase A
En la Zona Norte registramos los valores más elevados del mercado. El alquiler promedio se ubica en el rango de US$ 6 a US$ 7 por m2. Para la zona Oeste, el promedio se ubica en torno a los US$ 5 por m2. En la Zona Sur los precios son más bajos, situándose entre los US$ 3,5 y 4 por m2. Esta variación de valores responde al grado de desarrollo de las zonas, la calidad de sus accesos, infraestructura, concentración de actividad industrial y distancia a puntos comerciales clave y centros urbanos.
Participación por rubros
En el conjunto de estas zonas, el rubro principal es el de servicios, con el 56% concentra fundamentalmente las actividades de logística. Luego, en partes similares, le siguen los rubros de comercio y de industria, con el 23% y 21%, respectivamente. Dentro de comercio se destacan las categorías de artículos para el hogar y supermercados, en tanto en industria priman las categorías de alimentos y bebidas, textil y automotriz.
Registramos un total de 96.868m2 de depósitos Clase A en construcción, principalmente concentrados en el submercado Panamericana de Zona Norte.
Conclusión
A partir de la lectura de los distintos indicadores del mercado, notamos la escasa oferta existente de depósitos premium. Por un lado, la tasa de vacancia es baja en toda la RMBA, y por el otro, hay una tendencia sostenida de los precios industriales.
Esta situación de suboferta es, en gran parte, producto del proceso de desinversión de los últimos años (que dio como resultado un importante grado de obsolescencia funcional y operativa de las unidades presentes en el mercado).
Por otra parte, para el corto plazo, prevemos un crecimiento de la actividad logística, pues se requiere la construcción de nuevos depósitos que abastezcan las necesidades de la demanda. Esto presenta un mundo de oportunidades de negocios.
Vemos en el mercado una demanda insatisfecha de metros cuadrados de depósitos de alta calidad. En especial, los de tamaños medianos que estarían en torno a los 20.000m2. Entendemos que este tipo de inversión presenta amplias oportunidades de negocio tanto para inversores que buscan una apreciación de su capital u obtener una renta activa, como para las compañías productoras o empresas logísticas que planean instalarse y concentrar su propia actividad de la manera más eficiente.
