12 recomendaciones que debes conocer antes de rentar una nave industrial

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El arrendamiento de una nave industrial tiene más ventajas que su compra, ya que es más probable la exención fiscal, el costo operativo se disminuye y resulta más flexible cuando se pretende cambiar de locación o aumentar el espacio de acuerdo a las operaciones de la empresa.

Sin embargo, hay muchos factores que debes tomar en cuenta antes de elegir una nave industrial en renta, tales como los plazos de arrendamiento, los precios por metro cuadrado, la calidad de construcción del inmueble, los estándares de seguridad y la zona en donde se planea rentar.

La situación del mercado de arrendamiento de naves industriales en México

Antonio Francisco, Coordinador de Inteligencia de Mercados de Advance Real Estate, compañía arrendadora, desarrolladora y operadora de espacios industriales para importantes empresas logísticas, explica que la situación del mercado inmobiliario industrial es diverso y muy distinto entre los principales 13 lugares industriales del país.

En mercados ubicados en la frontera norte de México como Tijuana y Ciudad Juárez, se presenta una escasez de espacios industriales clase A vacantes debido a la alta demanda, por lo que los precios de salida se han mantenido al alza.

En contraste, en mercados como Saltillo y Querétaro, durante el primer semestre de 2020 han presentado una desaceleración en la actividad de arrendamiento y los precios han mostrado una baja con el fin de ser más atractivos.

Finalmente, en las zonas industriales de Monterrey, Guadalajara y el área metropolitana de la Ciudad de México, los precios de salida se mantienen estables y muestran una actividad de arrendamiento continúa a pesar de la desocupación que se ha presentando.

La construcción de nuevas naves industriales se ha visto afectada ante las restricciones por la pandemia, esto ha complicado que las empresas puedan encontrar en algunos mercados, inmuebles nuevos para ocupación inmediata.

Sí, son demasiados los aspectos y variables a considerar al rentar una nave industrial. Para resolver esto, el experto de Advance Real Estate, te entrega sus mejores consejos y las 12 claves que te ayudarán a tomar la mejor decisión para tu operación. Además, te comparte los errores más frecuentes para que tú no los cometas al seleccionar tu infraestructura logística.

12 recomendaciones para rentar la nave industrial ideal

1. Conectividad y ubicación cercana a las principales autopistas

En logística, el tiempo y la reducción de costos de distribución es lo más importante. Por esta razón, las empresas deben escoger una nave que esté lo más cerca posible a la ciudad o zona a la que se va a distribuir.

Gran parte de las cadenas de proveeduría deben estar cerca de carreteras hacia el norte o el centro del país. Para el caso de las empresas que brindan servicios de entregas y paquetería, deben estar entre su cliente y el centro de distribución.

1. Escoge una nave industrial clase A

Las características de las naves industriales clase A están alineadas a estándares internacionales para garantizar que no existen riesgos operativos. Por ejemplo, tienen tanques contra incendios, transformadores independientes, las maniobras se realizan en concreto reforzado, cuentan con áreas para oficinas y tienen iluminación LED.

En cambio, los inmuebles de clase B son de menor calidad, cuyos materiales de construcción no permiten la correcta circulación de aire o calientan demasiado el lugar, no tienen andenes equipados o no cuentan con aspectos básicos como agua potable, electricidad o gas. Suelen estar en áreas inseguras o son edificios muy viejos.

1. Busca una ubicación cercana a la fuerza de trabajo

Con la finalidad de que la fuerza de trabajo viva a menos de una hora de distancia, la nave debe estar en o cerca de zonas urbanas. Además deben de existir facilidades para acceder a transporte y las vías necesarias para que lleguen a tiempo al trabajo.

Este tipo de ubicaciones también sirven para poder responder rápidamente a la rotación de personal, que suele ocurrir.

1. Infraestructura de seguridad

Es mejor que la nave esté ubicada en un parque industrial que brinde seguridad 24/7, cuente con acceso controlado y bardeado y se asegure el bienestar de la empresa y sus empleados.

El proveedor de la nave industrial debe garantizar la seguridad y la factibilidad de su instalación con aspectos como sistemas contra incendios, energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones, etc.

1. Altura libre

Mientras más altura tenga una nave industrial, más espacio habrá para guardar o estibar productos. Sin duda, es más funcional el almacenaje logístico vertical que el horizontal.

La altura también permite optimizar el control y administración de los inventarios, ya que es más fácil organizar por columnas las categorías de productos.

1. Más espacio entre columnas

El espacio entre las columnas que sostienen la estructura de la nave debe dejar una distancia adecuada que permita almacenar más mercancías. Mientras mayor sea la distancia entre columnas, el espacio de almacenamiento o producción será más amplio.

Se busca que como mínimo las bahías midan 15 x 15 metros, aunque lo ideal sería 18 x 22, ya que se crea mayor espacio.

1. Resistencia de piso desde 15 centímetros de espesor

Los centros de distribución de compañías de e-commerce o retail, requieren que los pisos sean de concreto con un grosor de 15 centímetros y una resistencia de 5 toneladas por metro cuadrado para evitar que el piso se pueda fracturar y causar daño en el área de almacenamiento

1. Espacio equipado con los andenes suficientes para tus operaciones

Se sugiere que exista un andén por cada 1,000 metros cuadrados, ya que muchas empresas requieren de movimientos constantes. Mientras más andenes, más rápido será el despacho y la carga para satisfacer las operaciones.

También son necesarias las rampas de concreto. Además de facilitar la carga y descarga de mercancías, las rampas permiten a los operadores subir y bajar de la unidad de manera sencilla. Lo ideal es que las rampas estén incluidas dentro del precio de la renta.

1. Medidas adecuadas en el patio de maniobras y el parque industrial

El inmueble debe contar con vialidades amplias para asegurar que el transporte tendrá el espacio suficiente para maniobrar de manera óptima.

1. Flexibilidad en los periodos de renta

El desarrollador debe adecuarse a tus necesidades y brindarte una variedad de períodos de renta, es decir, contratos desde corto hasta largo plazo.

1. Infraestructura que permita el crecimiento o la expansión de tu empresa logística

Como se mencionó, una de las ventajas de arrendar el espacio y no comprarlo es tener la flexibilidad de ajustar su tamaño de acuerdo a la escalabilidad de operaciones de tu empresa.

El desarrollador que te ofrezca una nave industrial debe especificar cómo podrá ajustarse el espacio a la expansión futura de tus actividades.

1. Servicio al cliente, el plus al arrendar una nave industrial

Revisa que el parque cuente con un área de servicio al cliente que te apoye con asuntos de infraestructura y mantenimiento de áreas exteriores, para que sólo tengas que preocuparte por tu operación.

En los parques industriales de Advance Real Estate puedes encontrar distintas opciones que se adecúen a las necesidades de tu empresa. Cuentan con desarrollos a nivel nacional con naves clase A listas para usarse, ubicadas en zonas estratégicas que beneficiarán la accesibilidad a tu canal de distribución.

Advance Real Estate es una empresa enfocada en la adquisición, desarrollo y operación de proyectos industriales en México, opera espacios a la medida (Built To Suit), industriales y logísticos, para compañías nacionales e internacionales.

Una de las principales ventajas que ofrecen sus proyectos es la seguridad que ofrece a los inquilinos de sus parques a través de su equipo experto de Customer Care dedicado a cuidar que la integridad y la experiencia de sus clientes sea la mejor.

Errores más comunes al escoger una nave industrial

Antonio Francisco también te comparte los puntos a evitar para que no fracases en tu estrategia de renta de tu centro de distribución o almacén.

No hay que priorizar el precio por encima de la calidad del edificio y las ventajas añadidas que se ofrecen. Las opciones económicas suelen ser más viejas o no están ubicadas en zonas estratégicas —reconoce el especialista— por lo que la infraestructura vial puede no ser la adecuada y comprometer el estado de los productos y su entrega puntual.

Además, los parques industriales tienen muchos filtros de seguridad que los espacios más baratos no, por lo que puedes ser víctima de robos y extorsiones. Incluso las pólizas de seguro son más altas si la ubicación de tu mercancía no está en un área segura.

Otro error es que muchas empresas deciden prescindir de sistemas de seguridad. Esto es muy peligroso: aunque no tengas objetos inflamables, puede ser que tu vecino sí y esto pudiera provocar incendios.

La comunicación alrededor del parque debe ser la adecuada. En zonas muy concentradas, el transporte de carga puede encontrarse con demasiado tráfico a lo largo del día y hacer entregas tardías.

Olvídate de estos problemas y opta por las naves industriales más seguras, flexibles y bien ubicadas con Advance Real Estate.

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