Desarrollo de naves industriales logísticas en auge en la frontera norte de México

El desarrollo inmobiliario del sector logístico sigue despertando interés entre las empresas que van desde los inquilinos hasta los desarrolladores de centros de distribución.

En el caso de Meor, la frontera norte en ciudades como Tijuana y Ciudad Juárez son los focos de crecimiento.

La pandemia ayudó mucho a desarrollar el mercado de last mile dentro de las ciudades.

Al hablar de grandes escalas, los centros de distribución más grandes son los que se encuentran en las ciudades fronterizas que antes tenían una vocación en su mayoría enfocadas en la manufactura.

Jonathan Pomerantz, director de Proyectos Industriales de Meor, detalla que "hoy estas ciudades son invadidas por empresas del sector logístico. El primer parque industrial que desarrollamos en Tijuana tuvo una mezcla de manufactura y logística.

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Ciudad Juárez ha tardado más, pero también ya está en el cambio hacia las naves industriales del sector logístico.

El nearshoring es algo que podría beneficiar no sólo a México, recientemente, tuvimos una reunión donde había personas de sudamérica presente. Hay crecimiento en esto y el sector logística en países como Perú, Colombia o Venezuela".

¿Cuáles son las características de las naves industriales para el sector logístico?

• Altura de 10 metros.
• Inmuebles clase A.
• Sistema constructivo Tilt-up (muros que son colados en el piso y se levantan con grúas para tener muros más duraderos).
• Se debe tener un dock por cada mil o mil 500 metros cuadrados (dependiendo del inquilino).
• Del total de metros cuadrados 3% es destinado a oficinas.
• Patios de maniobra.
• El espacio entre la puerta y la pared más cercana debe ser de al menos 40 metros.

Tipo de inquilinos

Jonathan Pomerantz menciona que entre sus inquilinos tienen uno dando servicio a los Tier 1 (primeros proveedores) de la marca KIA para autos en Pesquería.

Además, otro se dedica a la distribución de productos de consumo hacia Estados Unidos mediante el e-commerce.

Con esto se aprovechan las disposiciones del acuerdo de la Sección 321 donde los envíos de paquetería con valor menor a los 800 dólares tienen una excepción de aranceles al ser importados de Estados Unidos.

Posteriormente, se separan por pedidos y son enviados mediante los careers como DHL, Estafeta o UPS hacia Estados Unidos sin un costo.

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Spec to Suit se pone de moda

El Director de Proyectos Industriales de Meor explica que sus proyectos más recientes bajo la marca Hubs Park son proyectos de construcción especulativos.

En los mercados del norte del país se observa una desocupación alta entonces los proyectos se convierten en Spec to suit.

Lo anterior significa que "una vez que hay avances de obra con un diseño especulativo y se acerca un cliente para rentarlas, se van haciendo las adecuaciones para cubrir sus necesarias."

"A ellos, les llamamos Tenant improvement, en realidad no son modificaciones mayores. Un proyecto que nace como especulativo hace su evolución porque normalmente las naves son rentadas antes de que concluyan las obras."

Estas adecuaciones pueden ser entre cinco y seis meses antes de que terminen.

Meor

Meor es un fondo de desarrollo inmobiliario enfocado en su mayoría a inmuebles industriales dedicados a la manufactura y logística.

Actualmente, los recursos para el desarrollo provienen de inversionistas patrimoniales, fondos de inversión y algunos Certificados de Capital de Desarrollo (CKD por sus siglas en inglés) que pueden obtener ingresos de las Afores.

Ciudades con presencia de MEOR

El fondo de desarrollo inmobiliario está en proceso de detectar oportunidades de desarrollo en corredores como CTT (Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán) donde de acuerdo con datos de la consultora Newmark, al primer trimestre de 2021 se presentó una absorción de 24% del mercado central.

Dicho corredor es de los que tienen mayores superficies en construcción rebasando los 130 mil metros cuadrados cada uno.

Tepotzotlán registra una de las disponibilidades más bajas en los últimos años con 0.76%.

• Tijuana.
• Ciudad Juárez.
• Monterrey.

Hubs Park

Es la marca de desarrollo de Meor donde tiene contemplada la inversión de tres mil 800 millones de pesos para tener ocho parques más para cerrar este año con dos obras adicionales.

Parque industrial Hubs Park Tijuana

• Proyecto clase A.
• 80 mil metros cuadrados de terreno.
• 40 mil metros cuadrados de construcción,
• Ubicado a 15 minutos de la Garita Internacional de Otay.

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