Logistics parks: innovación sustentable

En 2015, el desarrollo de nuevos proyectos industriales y de naves en inventario en México se mantuvo continuo. Desde el punto de vista de Claudia Ávila Connelly, Directora General de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP), esta demanda se ha visto detonada gracias al crecimiento de la industria automotriz, así como de otros factores como los flujos de inversión extranjera directa, pues más del 70% de las industrias de manufactura que se instalan dentro de los parques industriales son de origen extranjero. 

Para dimensionar lo anterior, en la AMPIP se tienen registrados cerca de 230 parques industriales, en los cuales existen alrededor de 2 mil 300 empresas de manufactura y centros de distribución. De estas empresas de manufactura, el 74% es de origen extranjero, y de ese total, un 42% corresponde a compañías de Estados Unidos. 

Claudia Ávila considera que este sector tiene una ocupación constante, en donde los desarrollos de largo plazo tardan en madurar. “Los 230 parques industriales de la AMPIP están localizados en 24 entidades del país, en algunas solo hay un parque como en Yucatán, en otras como en Baja California existen 32 parques, pero en términos generales, México sigue siendo atractivo a pesar de la volatilidad mundial”, subraya. 

De acuerdo con el reporte 2015 Industrial Market Outlook de Colliers International, el mercado de bienes raíces comerciales en México mantuvo la captación de inversión de capital, tanto externa como interna, la cual actualmente se encuentra en un período de expansión y se espera que continúe así durante los próximos años, lo cual garantiza el crecimiento económico del sector.

Jorge Fabris, de la División Industrial de Colliers International, refuerza lo anterior al señalar que la demanda de usuarios por espacios industriales y de los desarrolladores por terrenos industriales ha representado una tendencia creciente desde 2012 y considera que esa demanda continuará por lo menos durante todo este año, pese a la situación macroeconómica que se está viviendo con la depreciación del peso frente al dólar.

Acerca de la dinámica de crecimiento de los parques industriales, Colliers International tiene monitoreado en los mercados de Ciudad de México, Ciudad Juárez, Guadalajara, Monterrey, Querétaro y Tijuana, un inventario de 634 millones 824, 863 pies cuadrados, de los cuales el 38% son clase A.

La entidad que representa la mayor parte del mercado es la Ciudad de México, lo que constituye el 38% del inventario total y el 30% de la disponibilidad total. También ésta representa el 57% de la absorción total y el 65% de la actividad de los mercados de las ciudades que integran el equipo de Cross Border.

Del total de los parques asociados de la AMPIP, el 80% es del sector de manufactura y el resto son de vocación logística. Sobre este dato, David O´Donnell, Presidente y CEO de O´Donnell, considera que el sector logístico continuará con una tendencia de crecimiento estable; mientras que el sector de manufactura presenta un aumento al que cataloga como récord en la mayoría de los mercados industriales y estima que éste debe registrar un crecimiento mayor derivado del comportamiento del peso, el precio de la energía y la calidad de la mano de obra.

Colliers International ubica a la Ciudad de México y su zona metropolitana como una de las más atractivas del país para la inversión industrial y logística, siendo este corredor uno de los principales mercados objetivos para empresas especializadas en logística y distribución. Además, la compañía señala a la zona del Bajío y Occidente con los estados de Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí, Jalisco y Aguascalientes con una actividad muy fuerte en las industrias automotriz, aeroespacial y de tecnología, principalmente.

La zona norte del país, revela Colliers International, presenta una creciente inversión en ciudades como Monterrey, Ciudad Juárez y Tijuana para usuarios e inversionistas especializados en los sectores logístico, automotriz y aeroespacial, principalmente.

Al respecto, Alex Guindi, Vicepresidente de G Group, también vislumbra un crecimiento importante de parques industriales enfocados al sector logístico en zonas como el Bajío gracias a la llegada de las empresas automotrices japonesas, así como a la presencia de Amazon. Esta compañía, aseguró, permitirá no sólo el lanzamiento de productos innovadores, sino también la innovación en los desarrollos inmobiliarios con el objetivo de captar más mercado.

La zona del Bajío sigue siendo una de las de mayor éxito, enfatiza  Rodrigo Fernández, Responsable de Desarrollo de Negocios en BTS Development. Para el directivo la clave para poder competir en esta zona es generar parques con servicios e infraestructura de accesos eficientes y un precio atractivo.

Desde el punto de vista de Rafael Arias, VP, Market Officer, Mexico City de Prologis, los desarrolladores de parques deben sacar provecho de las condiciones actuales del mercado inmobiliario junto con la liquidez de capital existente y la fuerte demanda que se ha observado en los últimos años. “Están llegando muchas compañías nuevas a México que necesitan mandar sus bienes y almacenarlos, ya sea a través de un 3PL o por ellos mismos, por lo que es importante seguir proveyendo de infraestructura”, refirió.

Cabe destacar que Prologis construyó la nave industrial de Amazon en el parque industrial Prologis Tres Ríos, una infraestructura que se creó de acuerdo con las especificaciones de esta compañía global y que arrancó operaciones en México en el segundo trimestre de 2015.

La tendencia hacia la construcción de desarrollos sustentables se ha observado más en los últimos años. Los desarrolladores inmobiliarios buscan innovar y cumplir con este tipo de normatividad para ofrecer al usuario final y al operador logístico infraestructuras lo más sustentables posibles. 

Actualmente, existen en México diversas certificaciones en materia de sustentabilidad para parques industriales que buscan sumar a las compañías a un movimiento de empresa sustentable tanto en su infraestructura como en sus acciones. 

La AMPIP implementó —desde hace un poco más de un año— la certificación de Parque Industrial Verde (PIV) para distinguir a aquellos desarrollos que cumplen con normatividad en materia de agua, energía y emisiones contaminantes. A la fecha, ese organismo ha certificado a seis parques y espera sumar a otros seis más al cierre de este año. 

El tema de la sustentabilidad, reflexiona la Directora General de la AMPIP, tiene que ser redituable para las empresas porque “no podemos pensar en que un parque va a invertir en tecnología para ahorro de agua, si al final esto no permite tener una tasa de capitalización que es el criterio para evaluar el negocio. El reto es combinar tecnología moderna para ser más sustentable, pero que al mismo tiempo sea redituable, y la sustentabilidad también incluye a la responsabilidad social”.

A decir de Alex Guindi, la llegada de empresas americanas y europeas ha acrecentado la demanda por infraestructuras sustentables y con mayor cuidado por el medio ambiente. Aunque reconoce: “Nos falta mucho por crecer en esta parte, muchos desarrolladores no lo han implementado al 100%, nosotros nos estamos enfocando en estos requerimientos”, apunta.

Sobre este punto, David O´Donnell coincide que el interés de las empresas por un espacio industrial sustentable ha ido incrementándose, así como la búsqueda de una solución que brinde un balance económico-ambiental; sin embargo, precisa que el costo involucrado en el uso de materiales y procesos sustentables sigue representando un factor dominante en el proceso de selección.

Los requerimientos en el tema de sustentabilidad por parte de los usuarios finales —desglosa Rodrigo Fernández— se han incrementado en los últimos años principalmente en ahorro de energía eléctrica y en reutilización de agua. “Los clientes buscan como mínimo luminarias eficientes para sus almacenes, algunos incluso solicitan lámparas LEED, aunque todavía son pocos los que están dispuestos a pagar el sobrecosto por la tecnología de punta”, explica.

Las características sustentables, agrega Guindi, se diseñan conforme a la solicitud  del cliente, como por ejemplo la iluminación tipo T-5, con la cual se ahorra hasta el 55% del costo en comparación con una iluminación normal y con LEED se ahorra hasta 20% contra el uso de la T-5, describe.

O´Donnell sigue políticas internas en materia de sustentabilidad como estudios hidrológicos, obteniendo con esto niveles finales tanto del edificio como de exteriores y lleva a cabo obras de mitigación para evitar inundaciones.

Además, esta empresa incluye tratamiento de agua residual para el riesgo del paisaje y al mismo tiempo diseña paisajes de bajo mantenimiento y los servicios de cada espacio están separados, incluyendo las descargas que cuentan con registros de monitoreo. Todas sus naves cuentan con luz natural y con lámparas ahorradoras tipo T-5.

BTS Development hace un seguimiento a las condiciones de consumo de agua, luz, gas y manejo de residuos/basura directamente con los usuarios de los parques industriales para encontrar áreas de oportunidad y reducir gastos en la operación del parque y de sus clientes.

Mientras que en Prologis, los edificios están diseñados buscando un balance del área de la nave, los patios y el estacionamiento para tráileres. “En un edificio puedes tener varios usuarios con necesidades diferentes, por lo que buscamos hacer edificios a la medida, en el Prologis Park Grande son edificios de inventario y se van colocando conforme se vaya requiriendo el espacio”, apunta Luis Gutiérrez, President Latin America de Prologis.

Desde el enfoque de Jorge Fabris, el usuario busca principalmente que los espacios industriales cuenten con sistemas eficientes de ahorros energéticos que le representen un beneficio económico y ambiental a largo plazo, contribuyendo con esto a preservar y mejorar el medio ambiente. 

Y reflexiona: “… los principales desarrolladores de complejos industriales han entendido que estos sistemas para el ahorro en los consumos de energía no solamente son un valor agregado, sino que ahora los principales usuarios incorporan la sustentabilidad como algo básico para su operación y la relación costo-beneficio de sus negocios”.

Desarrollos y proyectos industriales 

Respecto a los proyectos sustentables que han emprendido los desarrolladores de parques, BTS Development iniciará en este año la construcción del tercer parque en este mercado, donde se pretende la construcción de 53 mil metros cuadrados adicionales para su portafolio. Este proyecto se regirá por los estándares de sustentabilidad al igual que los dos parques con los que ya cuenta.

Mientras que G Group inauguró el KIMEX Park Tlalnepantla en el Kilómetro 26.5 de la Carretera México-Querétaro, en Tlalnepantla, Estado de México, el cual consta de 131 mil 591 metros cuadrados de superficie total y se tiene considerado construir cuatro naves; la etapa inicial arrancó con la inauguración de la Nave 1 febrero y la Nave 3 iniciará operaciones en junio de este año. La construcción de las otras dos naves iniciará en este año y se entregarán en 2017. 

Por su parte O´Donnell está en el proceso de terminación del parque de proveedores para Audi México en San José Chiapa, Puebla, mismo que incluyó la construcción de cuatro edificios industriales con un área total de 190 mil metros cuadrados, además de un patio de transferencia intermodal.  La inversión total fue de 120 mil millones de dólares. 

Además, arrancará la construcción de un nuevo proyecto denominado Puente México, ubicado en Cuautitlán Izcalli con un área total de construcción de 150 mil metros cuadrados.

Prologis inauguró en septiembre de 2015 el Prologis Park Grande en Tepotzotlán, con una superficie de 4 millones de pies cuadrados y una inversión de 300 millones de dólares. La infraestructura tendrá una vocación logística y constará de ocho edificios con una proyección para concluir las diferentes fases en 2018.