Al iniciar 2023, los sectores de manufactura, comercio y nearshoring han sido el motor de inversiones en el Bajío y la tendencia se refleja positiva con la llegada de nuevos proyectos.
Así lo señaló Giovanni D’Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark, al dar a conocer los resultados de la actividad industrial en los estados de Querétaro, Guanajuato y Jalisco.
En esos estados se cuenta con un inventario clase A de 20.7 millones de metros cuadrados.
En los reportes, realizados por la división de Investigación de mercados de la firma, se destaca que la creciente demanda nacional ha impuesto nuevos retos para el sector industrial.
Influencias de la relocalización
Las entidades que pertenecen a la zona Bajío se han caracterizado por la expansión de las empresas que han decidido invertir bajo la influencia de la relocalización.
El caso de Jalisco es el más peculiar de todos, pues la alta demanda de espacios industriales clase A en Guadalajara y su Zona Metropolitana han avanzado contundentemente en la creación de nuevos parques en ese sitio.
Grandes jugadores del desarrollo inmobiliario industrial ya establecidos y nuevos inversionistas están impulsando su crecimiento.
Eso ha llevado la tasa de disponibilidad de 0.3% al 1% al cierre del 1Q de 2023.
Por tanto, incentiva el aterrizaje de nuevos proyectos interesados en la Perla tapatía por su alto grado de especialización en lo que se refiere a mano de obra, conectividad e infraestructura.
Sin embargo, aún no es suficiente para satisfacer la creciente demanda de espacios industriales en la zona.
Expansión en Guadalajara producto del nearshoring
Guadalajara se mantiene como un mercado en franca expansión, con una demanda que supera a la oferta disponible, concretándose arrendamientos de más de 150 mil m² en el último trimestre.
Además, continúa la demanda de más espacios industriales llegando a un inventario clase A que creció 2%, respecto al trimestre anterior y 5%, respecto al trimestre del año anterior para alcanzar los 5.5 millones de m².
La tasa de disponibilidad en la Zona Metropolitana de Guadalajara se incrementó 1%, respectó al trimestre anterior, aunque fue más baja respecto al trimestre del año anterior.
El área de construcción de naves industriales se incrementó 5%, comparado con el trimestre y año anterior, impulsada por la demanda que culminó en la caída de la disponibilidad.
Por otro lado, se registró un incremento en las desocupaciones que impulsaron valores de absorción neta negativos.
Finalmente, el mercado continúa orientándose hacia la inauguración de nuevas naves totalmente ocupadas.
De esa forma, los precios de salida y valores de absorción bruta se ajustaron al alza de acuerdo a la tendencia del último año.
Capacitación profesional de la población
Ante los retos de la continua llegada de empresas que atienden cadenas globales de suministro altamente especializadas, el gobierno de Jalisco anunció Jalisco Tech Hub Act.
Contará con un presupuesto de 2 mil 319 millones de pesos, destinando el 72% para capacitación profesional de la población, 5% para incentivos fiscales y 23% para reserva territorial e infraestructura eléctrica y de agua.
El impacto del nearshoring
El nearshoring está impulsando la sustitución de mercado de naves especulativas por un modelo híbrido orientado al desarrollo de naves build to suit, aseguró el estudio.
El cierre de arrendamientos de naves industriales se presenta desde su planeación o construcción para permitir la negociación en las adecuaciones requeridas por los nuevos inversionistas.
Esto contribuyó a la marcada tendencia del descenso de área disponible, la cual ha permanecido constante durante el último año ya que las empresas relacionadas con este fenómeno global demandan amplias superficies de nuevas naves industriales.
Durante el último año, el número de arrendamientos clase A que ocuparon fue igual o más de la mitad de la superficie disponible de las naves industriales y representaron 60% de los cierres.
Al primer trimestre del 2023, la superficie de absorción bruta de nuevas naves ocupadas representó el 96%.
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Inversión extranjera directa (IED) en Jalisco
Las condiciones económicas y el aumento de la relocalización de las empresas durante el último año permitieron que la inversión extranjera directa (IED) en Jalisco proviniera de Estados Unidos, Alemania, Reino Unido y China.
El 80% de esa inversión se dirigió al subsector manufactura, según el reporte.
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Sin embargo, la persistencia de la inflación subyacente, condiciones geopolíticas y crisis del sistema bancario prevén una desaceleración en la inversión y crecimiento del sector industrial.
“Se espera que la expansión de empresas globales de tecnología ya establecidas en Guadalajara continúe como resultado del nearshoring y de su crecimiento a nivel global”, abundó el documento.
Las industrias de logística y de comercio electrónico continúan demandando espacios Ready to Use superiores a 10 mil m², por lo que se considera que un 50% de las naves industriales en construcción pudieran absorberse incluso antes de estar terminadas.
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