Inmologística: punto de encuentro entre ecommerce y supply chain

El término cada vez es más usado en el mundo de habla hispana y de reciente adopción en México: inmologístico, una palabra que fusiona la construcción y la logística, un puente entre lo sólido –edificios, naves, terrenos– y lo fluido –productos, cadenas, operaciones–. Se trata de la mezcla entre dos mundos que, al conjugarse, conforman lo que hoy conocemos como inmologística: el desarrollo, gestión y arrendamiento de espacios destinados a la logística y la cadena de suministro. Es un sector con alma dual, parte inmobiliario, parte logístico, que nació de la necesidad de responder al auge del ecommerce, la inmediatez y la eficiencia. 

Visión integral de un amplio sector 

Integra varios segmentos que dialogan entre sí. Incluye el diseño y construcción de naves industriales y centros de distribución, la gestión del alquiler o compra de dichos espacios, y su adaptación a necesidades específicas de sectores tan diversos como automotriz, químico, alimentario, hogar o distribución general. No olvidar la última milla: esas microcorrientes invisibles del mercado que requieren almacenes tecnologizados próximos a las ciudades y, ahora más que nunca vitales gracias al comercio electrónico. 

Logística atrae desarrollo inmobiliario industrial en ZMVM, GDL, Querétaro y más

En México, el panorama inmologístico vive una etapa de expansión acelerada, impulsada por su posición geográfica estratégica, la maduración del mercado de ecommerce y el nearshoring. Ciudades como Monterrey, Ciudad de México y Querétaro se han convertido en polos de atracción para inversiones, gracias a su conectividad con Estados Unidos y su infraestructura vial y ferroviaria. Empresas como Vesta y Fibra UNO lideran el desarrollo de parques logísticos con estándares internacionales, mientras operadores globales como DHL y Prologis amplían su presencia para satisfacer la demanda de espacios cerca de centros urbanos.  

Sin embargo, el sector enfrenta desafíos similares a los detectados en Europa: escasez de suelo industrial en zonas metropolitanas y marcos normativos que dificultan la agilización de proyectos.  

Futuro prometedor 

Especialistas estiman que México tiene en sus manos una oportunidad histórica: según Artha Capital, una inmobiliaria con fuerte presencia en el centro del país en el desarrollo de naves industriales, la inversión en la “última milla” podría escalar de 47,000 millones de dólares a 177,000 millones en una década. Eso dibuja un horizonte donde el sector inmologístico se convierte en palanca de movilidad, empleo y modernidad. Además, regiones clave como la frontera norte –donde la demanda de espacios representa casi la mitad del total nacional en los últimos cinco años– y el Bajío, están ganando relevancia gracias a su cercanía a aduanas y manufactura. 

CTT: nuevo corazón logístico, entre la gran escala y la última milla

El término “inmologística” fue acuñado por analistas inmobiliarios para describir la creciente interdependencia entre ambos sectores. Consultoras como CBRE, JLL y Colliers, y actores del sector como Prologis lo utilizan activamente en informes y estudios, mientras actores del mercado logístico –desde startups hasta gigantes como Amazon y Mercado Libre– lo han adoptado para definir estrategias de expansión.  

Rebecca Schulz, experta en real estate logístico de Zalando, tienda online alemana especializada en zapatos, ropa y accesorios, señala: “Hemos pasado de ser el patito feo del real estate a un sector de moda. Las naves actuales son tecnológicas, sostenibles y diseñadas para las necesidades específicas de la logística moderna”. Esta evolución es palpable en proyectos como los microhubs urbanos para última milla, que priorizan la proximidad a centros de consumo y la integración de tecnologías como IoT y robótica. 

Hiperconectados y sostenibles 

La sostenibilidad es otro pilar clave. Los desarrollos inmologísticos más avanzados incorporan certificaciones LEED y BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), energías renovables y sistemas de gestión eficiente de recursos. En México, esto se traduce en proyectos como naves con paneles solares en Guanajuato o centros de distribución con flotas eléctricas en el Valle de México, alineados con las demandas de inversores y consumidores conscientes. 

CDMX y su Zona Metropolitana es el mercado logístico más grande en México: CBRE

Para los empresarios B2B, el sector inmologístico representa una oportunidad para optimizar costes y mejorar la competitividad. Contar con espacios logísticos modernos y bien ubicados reduce tiempos de entrega, minimiza riesgos operativos y permite escalar operaciones en mercados clave. Esta colaboración entre empresas logísticas y desarrolladores es la esencia de un sector que seguirá creciendo, impulsado por la digitalización, la reconfiguración de cadenas de suministro y el auge imparable del comercio online. 

Como esa ola imparable que arranca y que aún guarda fuerza por delante, la inmologística no es ya un giro de tendencia, sino el gran movimiento tectónico del mercado mexicano. “Esta es sólo la primea rola de inversiones…” –como lo señala Prologis– y un ejecutivo como Luis Gutiérrez confirma: “Nunca en mi vida había visto tanta demanda”. No hablamos sólo de edificios, rutas o contratos: hablamos del pulso irreversible que está redefiniendo los contornos del espacio logístico y la cadena de suministro. Es una corriente –una avalancha, si se prefiere– que no solo mueve muros, sino que reconstruye el mapa mismo de la operación empresarial mexicana.