FUNO tiene tierra preparada para la siguiente ola del nearshoring 

Si hay un dato que resume el momento que vive el negocio de la inmologística en México, es el que Andrei Elman, director general de Fibra Uno (FUNO), soltó casi al pasar durante la presentación de resultados del cuarto trimestre de 2025: la ocupación del portafolio industrial de la compañía alcanzó 97.7%. No es un número cualquiera. Es la confirmación de que los centros de distribución, naves y parques industriales que controla el mayor fideicomiso de bienes raíces de América Latina están, literalmente, al límite de su capacidad.

Y lo que viene, según el propio Elman, es aún más interesante: “Hay una demanda muy fuerte por activos logísticos –explicó durante una llamada con analistas–. ¿Por qué? Porque las compañías que demandan esa logística, que básicamente está impulsada por el consumo en México, han estado bien y esperan seguir bien, y hay crecimiento, mucho crecimiento en ese sector”.

Ese crecimiento tiene nombre y apellido: nearshoring,, aunque la palabra no apareciera textual en la conferencia. Detrás de la necesidad de más espacios industriales está la reconfiguración de las cadenas de suministro globales, que están empujando a empresas de todos los sectores a buscar ubicaciones estratégicas en México para estar más cerca del mercado estadounidense. Y FUNO, que durante 2025 ejecutó una profunda reorganización de su negocio industrial –incluyendo la creación de Fibra Next, un vehículo especializado que ya cotiza por separado–, se ha colocado en el centro de esa tormenta de demanda.

Apetito por los espacios industriales

Los números lo confirman. Según detalló Jorge Pigeón, director financiero de la firma, los contratos industriales renovados durante el trimestre registraron incrementos de 16.4% en pesos y de 13.9% en dólares, muy por encima de la inflación y de lo observado en otros segmentos como oficinas o comercial. “Estamos muy contentos con esto –señaló Pigeón–, y es algo que ya hemos llegado a esperar en términos de lo que está sucediendo en el portafolio industrial”. En términos prácticos, para cualquier empresa que esté buscando espacio logístico en México, esto significa que los precios siguen al alza y la competencia por las mejores ubicaciones se intensifica.

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El portafolio industrial de FUNO, que ahora reside en Fibra Next, no solo está prácticamente lleno, sino que vale por sí solo lo mismo que toda la compañía consolidada. En el informe enviado a la Bolsa Mexicana de Valores, la administración destacó que el valor al que se aportó el portafolio industrial a Next Properties fue de aproximadamente 116 mil millones de pesos, una cifra equivalente al 101% de la capitalización de mercado de FUNO al cierre de febrero de 2026. Es decir, los activos industriales valen tanto como el conjunto de oficinas, centros comerciales y otros inmuebles de la empresa. Una muestra clara de dónde está puesto el foco.

Pero el dato que más interesa a los actores del sector logístico no es solo el valor presente, sino lo que viene. Durante la ronda de preguntas, ante la consulta de un analista sobre los planes de la compañía, Elman fue franco: “Tenemos muchos, muchos planes para el futuro. Primero, esperamos reducir la brecha entre el NAV (valor neto de los activos) y el precio de la acción. Una vez que lo hagamos, todas nuestras oportunidades se abrirán de par en par”.

Chalco, un laberinto logístico con profundos desafíos estructurales

Demanda en cascada

¿Qué significa esto en el mundo de la inmologística? Que hay un pipeline de proyectos –nuevos parques industriales, ampliaciones de naves existentes, desarrollos en ubicaciones estratégicas– que están listos para activarse en cuanto las condiciones de financiamiento lo permitan. La compañía ha estado invirtiendo de manera constante, con un CAPEX trimestral que ronda los 2,000 millones de pesos, destinado principalmente a pequeñas expansiones para atender la demanda de inquilinos actuales. Pero para proyectos de mayor escala, necesitan que el mercado reconozca plenamente el valor de sus activos y poder emitir capital en mejores términos.

En esa línea, Elman también vinculó el dinamismo logístico con el futuro del comercio y la distribución. “Si ves nuestro portafolio logístico, está al 98% de ocupación, y las rentas en el mercado de la Ciudad de México han seguido creciendo. Eso significa que va a haber demanda para nuevos centros comerciales, nuevas tiendas, nuevos Walmarts y demás en el futuro. Y obviamente queremos poder capturar esas oportunidades”. La conexión es directa: donde crece la logística, crece la necesidad de puntos de venta y centros de distribución de última milla, y FUNO quiere estar en ambos extremos.

Para los empresarios que ofrecen o contratan servicios logísticos, el mensaje que deja esta llamada es doble. Por un lado, la fotografía actual es de una salud innegable: espacios prácticamente agotados, rentas en ascenso y una demanda estructural impulsada por el consumo y la relocalización de cadenas productivas. Por otro, hay una promesa de más oferta en el horizonte, condicionada a que el mercado termine de cerrar la brecha entre el valor real de los activos y lo que las acciones reflejan. Mientras tanto, quienes necesiten espacio en los corredores industriales más disputados harían bien en no esperar demasiado: la competencia no da tregua y los precios, hacia arriba.